محاضرات قانون التهيئة والتعمير للسنة أولى ماستر دولة ومؤسسات

مخطط الموضوع

• عام
  

  عام

  • محاور مقياس التهيئة والتعميير المنتدى

    معلومات عامة
    كلية: الحقوق والعلوم السياسيبة
    
    قسم : الحقوق - قسم القانون العام
    
    المادة : قانون التهيئة والتعمير( السداسي الأول)
    
    الفئة المستهدفة : سنة أولى ماستر دولة ومؤسسات
    المعامل : 1
    الرصيد :1
    الحجم الساعي :22:30
    المكان : مدرج أ
    الأهداف العامة :
    يهدف الموضوع إلى التطرق إلى أهم جزئياتمفاهيم  قانون التعمير لتتتقل إلى التطور التاريخي له ثم تنطيم عمليات البناء باستعمال أدوات التعميروالرخص والشهادات الإدارية لننتهي إلى الرقابة أثناء وبعد عملية التعمير.
    المكتسبات القبلية :
    يجب أن يكون الطالب على دراية كافية بعلاقة القانون الإداري الذي يعد أهم أقسان القانون العام بالقانون محل الدراسىة (قانون التهيئة والتعمير).
    محاور الموضوع :
    المحور الأول:  مفهوم قانون التعمير وبيان خصائصه وأهدافه وتمييزه عن بعض القوانين ذات الصلة
    
    المحور الثاني: التطور  التاريخي للإطار القانوني لنظام التهيئة والتعمير في الجزائر
    
    المحور الثالث: تتظيم عمليات البناء باستعمال أدوات التعمير
    
    المحور الرابع : تنظيم عمليات البناء بأستعمال الرخص والشهادات الإدارية
    
    المحور الخامس : سلطات البلدية أثناء وبعد إنتهاء الأشغال
    
  • امتحان الدخول اختبار
  • مقياس التهيئة والتعمير ورشة عمل

    المحور الأول: مفهوم قانون العمران  وبيان خصائصه وأهدافه وتمييزه عن بعض القوانين الأخرى ذات الصلة.
      أولا: مفهوم قانون العمران  وبيان خصائصه وأهدافه
      ثانيا: تمييز قانون العمران عن بعض القوانين  الأخرىذات الصلة.
    المحور الثاني: التطور التاريخي للإطار القانوني لنظام التهيئة والتعمير في الجزائر.
        أولا: التطور التشريعي لقواعد التهيئة والتعمير منذ الاستقلال إلى غاية 1990
        ثانيا:المرحلة الجديدة لسياسة التهيئة والتعمير في الجزائر
    المحور الثالث: تنظيم عمليات  البناء باستعمال أدوات التعمير.
        أولا: المخطط التوجيهي للتهيئة والتعميرPDAU
        ثانيا: مخطط شغل الأراضي POS
    المحور الرابع: تنظيم عمليات البناء  عن طريق الرخص والشهادات العمرانية.
        أولا: تنظيم عمليات البناء  عن طريق الرخص  والشهادات العمرانية
        ثانيا: تنظيم عمليات البناء عن طريق الشهادات العمرانية
    المحور الخامس: سلطات البلدية أثناء وبعد الانتهاء من أشغال البناء.
        أولا: سلطة معاينة أشغال البناء في طور الإنجاز
      ثانيا: الرقابة الإدارية بعد التصريح بانتهاء عمليات البناء
  • قانون التهيئة والتعمير مجلد
• المحور الاول :مفهوم قانون التعمير وبيان خصائصه وأهدافه وتمييزه عن بعض القوانين ذات الصلة

  يعد قانون العمران أحد فروع القانون الإداري التي تمّ إدراجها حديثا فظهر في بداية القرن العشرين كمفهوم مستقل، وتوسّع ليشمل كل الدراسات المتعلقة بتدخل الأشخاص العامة في استعمال الأراضي وتنظيم الفضاءات في المحيط العمراني للتجمعات السكنية والريفية والمدنية، الأمر الذي يتطلب منا توضيح المفاهيم المتعلقة بهذا القانون، وعليه سنحاول الوقوف على تعريف قانون العمران وخصائصه، ثم أهدافه، لندرس علاقة قانون العمران مع بعض فروع القانون الأخرى
  المحور الأول :  مفهوم قانون العمران وبيان خصائصه وأهدافه
  سنحاول الوقوف على تعريف قانون العمران وخصائصه، ثم أهدافه.
  أولا -  تعريف قانون العمران:
    يفيد لفظ "التعمير" لغة السكن والإقامة بالمكان والاستقرار به، فيقال: عمر عمرا المنزل بأهله: كان مسكونا والدار: بناها، ويقال: عمر عمورا وعمارة وعمرانا الرجل بيته: لزمه. والعمران من الناحية اللغوية مشتق من كلمة لاتينية (URBS) والتي تعني المدينة، فلفظة urbanisme تحيل إلى العلم الذي يهتم بدراسة التقنيات الكفيلة بضمان التوزيع المتوازن للأنشطة البشرية المختلفة على المجال العمراني، فهي كلمة حديثة العهد غير أن العمران كفن وأسلوب لبناء المدن له جذوره التاريخية.
  أما المعنى الاصطلاحي للعمران فيقصد به: "البيئة التي يغلب عليها ويميزها إضافات الإنسان في صراعه المستمر مع البيئة الطبيعية لتحقيق أهدافه وغاياته وتمتد من المسكن إلى المدينة"
  وعرّف أيضا بأنه:"مجموعة قواعد متعلقة بالتهيئة والتوسع العمران"كما عرف بأنه:"مجموعة قواعد متعلقة بالتهيئة التوسع العمراني"، يمكن من خلال التعاريف السابقة أن ندرج التعريف الآتي: "قانون العمران هو مجموعة القواعد القانونية والتقنية المنظمة للنشاط العمراني".
  باعتبار قانون العمران فرع من فروع القانون العام والمتعلق أساسا بالقانون الإداري فيقصد به "مجموعة القواعد المتعلقة بتنظيم وتهيئة المجال"،وهو أيضا: "القواعد التي تنظم الأهداف العامة وتراقب استعمال المساحات أو الفضاءات لأجل البناء الضروري شغله" ،يمكن من خلال التعاريف السابقة أن ندرج التعريف الآتي: "قانون العمران هو مجموعة القواعد القانونية والتقنية المنظمة للنشاط العمراني"، وبذلك فقانون العمران هو مجموعة القواعد القانونية والتقنية المنظمة للنشاط العمراني، وبالتالي تحكم تصرفات الأفراد والجماعات في مجال العمران لتحقيق الأهداف التي تنشدها مشروعات التخطيط والتعمير وضمان إقامة المباني طبقا للمعايير والاشتراطات التي تكفل أمن السكان وراحتهم، وتوفير مستلزمات الصحة العامة بالإضافة إلى تحقيق جمال الرونق والرواء.
  ثانيا - خصائص قانون العمران:
  يتميز قانون العمران ببعض الخصائص نوجزها في ما يلي:
  * يعد فرع قانون التهيئة والتعمير تخصصا قانونيا حديثا إذا قورن بغيره من فروع القانون الأخرى، فقد ارتبط بشكل وثيق مع مواجهة ظاهرة التصنيع التي شهدتها المجتمعات البشرية المعاصرة والتي كانت من بين أهم انعكاساتها السلبية على نظام العمران وتهيئة الإقليم وإفراغ الأرياف من سكانها والهجرة نحو المدن طلبا لفرص أحسن للعيش مما ينجم عنه في الوقت ذاته زيادة سريعة في الكثافة السكانية للمدن، الأمر الذي دعا إلى التفكير في ضرورة إيجاد حلول ناجعة لضمان تهيئة إقليم الدولة لدرجة أصبح معها موضوع البناء مسألة جوهرية يعبر عنها ب "سياسة التهيئة والتعمير".
  * يطبق قانون العمران عن طريق وسائل وأدوات قانونية كرخصة البناء والتجزئة والهدم، وشهادة المطابقة في إطار المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير ومخطط شغل الأراضي.
  * يلتقي قانون العمران بالعديد من فروع القانون سواء كانت عامة كالقانون الإداري والجنائي، أو خاصة كالقانون المدني والعقاري والتجاري، كما له علاقة بقوانين أخرى كقوانين البيئة والمياه.
  * لتنفيذ قانون العمران، يلزم تدخل عدة جهات تتعاون لأجل الرقابة على عمل الأفراد وتنفيذ العمليات العامة.
  * يشكل قطاع التعمير مجالا خصبا للمنازعات نظرا لتعدد القواعد الموضوعية والشكلية التي تؤطر هذا النظام القانوني الأمر الذي يترتب عليه وجود الكثير من المنازعات، فإذا كانت خاصة تخضع للقضاء العادي كالقضاء المدني أو التجاري، وإذا كانت نزاعات عامة فإنها تخضع للقضاء الإداري.
  * يمزج قانون العمران بين الأحكام القانونية الخاصة ومن بينها المسائل المتعلقة بالملكية الخاصة كالبناء الفردي، وبين الأحكام القانونية العامة باعتبار قانون العمران يتناول بالتنظيم دور ومجال تدخّل الهيئات الإدارية العامة (الدولة، الولاية والبلدية) في مجال العمران .
  _ قانون التهيئة والتعمير ذو طبيعة تنظيمية وقائية أكثر منها عقابية، ففي الجزائر أصدر المشرع العديد من النصوص القانونية بغرض تنظيم العمران ومنحه النسق الجمالي، نظرا لأهمية وضرورة التنظيم في المجال العمراني نتيجة المتغيرات العديدة في التركيبة الاجتماعية والزيادة الضخمة في عدد السكان وتزايد الحاجة إلى الخدمات الحضارية المتطورة كمّا ونوعا، ومن ثمّ متابعة سير المرافق العامة والخدمات المحلية بانتظام وباضطراد مع التنسيق بين الجهات المعنية على حل مشاكلها أو التطلع على تطويرها وتحديثها.
  ثالثا- أهداف قانون العمران:
  يهدف قانون العمران إلى:
  - تحديد القطع الأرضية القابلة للتعمير في نوعيتها وموقعها وتنظيم كيفيات استغلالها، وكذا تحديد القواعد العامة التي يجب أن يستجيب لها تشييد بنائي في المواصفات التي يكون خاضعا لها أو الاشتراطات التي يجب أن يستجيب لها.
  - وضع قواعد وإجراءات لتنظيم وحماية مجالات الاستعمال، حيث يحددّ قانون العمران مقاييس شغل الأراضي سواء بالمنع أو فرض أشكال معينة لاستغلال الأراضي، إلا أن مراقبة احترام هذه المقاييس تضمنها آليات كشهادة التعمير وشهادة التقسيم، ورخصة التجزئة، ورخصة البناء ورخصة الهدم، وهي وثائق إدارية تسلمها الإدارة المحلية.
  - تنظيم حركة التوسع العمراني للمدن والقضاء على البناء الفوضوي.
  - تحقيق التوازن الجهوي والمحلي في التمركز العمراني في مناطق دون الأخرى وبالتالي القضاء على الاختلال العمراني ومحاربة اكتظاظ المدن على حساب الأرياف.
  عموما، فإن قانون التهيئة والتعمير يهدف إلى حفظ النظام العام العمراني والنظام العام الجمالي (جمال ورونق المدينة)

  محادثة: 1رابط إلكتروني: 1مسرد: 1ملفات: 2مجلد: 1اختبار: 1
• المحور الثاني :التطور التاريخي للإطار القانوني لنظام التهيئة والتعميير في الجزائر

  تمهيد:
  مرت إستراتيجية وسياسات التهيئة والتعمير في الجزائر بعدّة مراحل حاولت من خلالها الحكومات المتعاقبة ومنذ الاستقلال التحكّم في قواعد البناء والتوسّع العمراني، ورغم أنّه كان لها الأثر الإيجابي في تغيير نوعا من مظاهر الحياة العمرانية والاجتماعية، إلاّ أن هذه القواعد ظلّت ناقصة وغير كافية ولم تواكب ما توصّلت إليه الحضارات الإنسانية المقارنة لأسباب قانونية أهمها عدم التنظيم المحكم لقواعد التهيئة والتعمير وأخرى موضوعية ترتبط بالتخلف الاقتصادي والنزوح الريفي والنمو الديمغرافي المفرط وكذلك عدم فعالية القوانين والتنظيمات التي طبقت في مجال التهيئة والتعمير.
  مر التطور التاريخي بمايلي :
  أولا-  التطور التشريعي لقواعد التهيئة والتعمير منذ الاستقلال إلى غاية 1990
  قبل الاستقلال كان التنظيم العمراني مبينا على التضامن الاجتماعي والتكامل بين كل مناطق الوطن ليمحي المستعمر هذا المنطق ويكيّف بناءا وعمرانا حسب ما تقتضيه ظروف الاحتلال ليصل سنة 1962 إلى عمران ريفي مدمّر، وورثت الجزائر بعد الاستقلال قاعدة إقليمية مختلة نجد فيها السهول الساحلية ومناطق الاستغلال المكثف للسكان الأوربيين تتمركز فيها معظم الهياكل الأساسية، هذا من جهة، ومن جهة أخرى نجد باقي البلاد موزّع بين مناطق ذات استغلال فلاحي تقليدي والجهات المصدّرة لليد العاملة الفلاحية الجزائرية المهمشة والضعيفة.
  أول ما واجه الدولة الجزائرية هو إعادة التوازن والتكامل بين كامل ربوع الوطن وفق نظام عمراني جديد، وذلك من خلال أحكام جديدة تتلاءم مع بلد مستقل حديثا، وعليه سنتناول القوانين الصادرة في مجال التهيئة والتعمير في الفترة الممتدة بين 1962 إلى غاية 1978، والمرحلة من 1978 إلى غاية 1990.
  1- مرحلة التوازن الجهوي (1962 إلى غاية 1978):
      بموجب الأمر 62-157 المؤرخ في 31/12/1962 قرّر المشرع الجزائري تمديد العمل بالقوانين الفرنسية السائدة باستثناء ما يتعارض مع السيادة الوطنية أو يشمل قواعد التمييز العنصري، وبذلك تمّ الاستمرار في العمل بالمرسوم الفرنسي الصادر في 31/12/1958 الذي دخل حيّز التطبيق في الجزائر بموجب المرسوم رقم 60-650 الصادر بتاريخ 06/09/1960 وصدر الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 20/02/1974  أين كان مخطط التعمير الأصلي الخاص بعمران البلدية يضعه المجلس الشعبي البلدي ويصادق عليه الوزير المكلّف بالبناء حسب المادة 156 من الأمر رقم 67-24 المؤرخ في 18/01/1967 ومخطط التعمير المؤقت PUP كأدوات عمرانية تظهر في شكل مخططات إعلانية ،  والتي تم التخلّي عنها بسبب الفشل في تطبيقها لعدّة أسباب أهمها ضعف أجهزة تسيير المدن والنسيج العمراني بصفة عامة من جهة، وإطغاء القرار السياسي على النظرة التقنية والمعمارية على المستوى المحلي من جهة أخرى،وبعدها صدر الأمر 75-67 المؤرخ في 26/09/1975  وهو أوّل نص تشريعي يصدر عن الدولة الجزائرية في مجال التهيئة والتعمير.
  وقد اعتمد المشرع الجزائري سياسة التوازن الجهوي الذي نصّت عليه المادة 18 من دستور 1976حيث تقضي بأنّه: "تشكل الثورة الثقافية والثورة الزراعية والثورة الصناعية والتوازن الجهوي والأساليب الاشتراكية للتسيير المحاور الأساسية لبناء الاشتراكية" وفصّلت فيه المادة 22 حيث أقرّت أنه: "سياسة التوازن الجهوي اختيار أساسي وهي ترمي إلى محور الفوارق الجهوية وبالدرجة الأولى إلى ترقية البلديات الأكثر حرمانا من أجل تأمين تنمية وطنية منسجمة".
  فالتوازن الجهوي هو مبدأ ثابت في السياسة التنموية الجزائرية يهدف بالأساس إلى تحقيق العدالة الاجتماعية بين كافة أفراد الشعب، وذلك عن طريق توزيع الدخل الوطني وتوفير فرص الترقية بكيفية متساوية للجميع والقضاء على الفوارق الجهوية الصارخة بين مختلف جهات الوطن، وبالخصوص بين مناطق الشمال والهضاب العليا والجنوب. وقد شهدت هذه المرحلة ظهور المخطط العمراني الموجه PUD بموجب الأمر رقم 73-29 المؤرخ في 08/07/1973، ثم صدور المنشور الوزاري رقم 1181/PU/2174 المؤرخ في 16/10/1974 الذي أسّس رسميا المخطط العمراني الموجّه وحدّد إجراءات إعداده والمصادقة عليه.
  تميّزت هذه المرحلة بأن الإصلاحات تركّزت على المناطق الساحلية والتلية وبالتالي دعّمت وبصورة غير مباشرة التوجّه العمراني والاقتصادي الموروث عن الفترة الاستعمارية وزادت في حدّة الفوارق بين المناطق الشمالية والجنوبية للبلاد وعمّقت الفجوة، وهذا يدل على غياب إستراتيجية واضحة المعالم للتهيئة العمرانية في الجزائر آنذاك وأنّ كل الإجراءات المتخذة كانت تتسم بغياب خطة متكاملة للتهيئة العمرانية ومن سلبيات هذه الإجراءات كذلك أنّها مسّت المدن الكبرى فقط واستهلكت أراضي زراعية خصبة لتوقيع الأقطاب الصناعية مثل سهول متيجة، عنابة، وهران، وقد فشلت هذه الأقطاب في لعب الدور المنوط بها، فعوض أن تحقق التنمية في محيطها تحوّلت إلى مناطق استقطاب وجلب للسكان خاصة النازحين من المناطق الداخلية وزيادة
  تضخم المدن وانتشار البيوت القصديرية على حواف المدن والتي تحوّلت فيما بعد إلى بؤر للفقر والحرمان والتهميش.
  2- مرحلة سياسة التهيئة والتعمير من 1978 إلى 1990:
  نتيجة السلبيات السابقة ومع بداية الثمانينات زاد الوعي بالمخاطر التي أنتجتها الإختلالات الموجودة بين أرجاء الوطن، فظهرت التهيئة العمرانية للمرة الأولى ضمن صلاحيات دائرة وزارية، وذلك بإحداث فرارة التخطيط والتهيئة العمرانية سنة 1980، وتمّ إنشاء المركز الوطني للدراسات والبحث العمراني وفقا للمرسوم رقم 80-276 المؤرخ في 12/11/1980 قصد تأطير ووضع سياسات للتهيئة والتعمير من شأنها التغيير من الأوضاع المجالية السائدة آنذاك، وقد تزامن هذا مع ووضع المخطط الخماسي الأول (1980-1985) الذي يهدف إلى تنمية المناطق الداخلية للبلاد وكذا إعادة هيكلة القطاع الصناعي.
  وفي سنة 1981 تأسست الوكالة الوطنية للتهيئة العمرانية وتمّ تعديل قانوني الولاية والبلدية بموجب الأمر رقم 81-09 المؤرخ في 04/07/1981 وتضمن التعديل صلاحيات الجماعات المحلية وتزويدها بأدوات خاصة للتهيئة متمثلة في كل من المخطط الولائي للتهيئة PAW  والمخطط البلدي للتهيئة PAC وهذا من أجل تخطيط النمو على مستوى كل الوحدات الإدارية وضبط عمليات التهيئة على المستوى المحلي للولاية والبلدية. لكن هذه المخططات فشلت في علاج المسائل المتعلقة بالبناء أمام ظاهرة النمو الديمغرافي الكبير والتوسع العمراني الضخم والبناء الفوضوي اللامسؤول فتدخّل المشرع الجزائري وأصدر القانون رقم 82-02 المؤرخ في 06/02/1982 المتعلق برخصة البناء ورخصة التجزئة والذي ألغى جميع الأحكام القانونية المخالفة له، والملاحظ أنّ هذا القانون جاء لظروف ملحّة وهي تنظيم مسألة جزئية في مجال التعمير والتحكم نسبيا في الوعاء العقاري.
  وصدر المرسوم رقم 82-304 المؤرخ في 09/10/1982 المحدّد لكيفيات تطبيق القانون رقم 82-02  وكذا القانون        رقم 83-03 المؤرخ في 05/02/1983 المتعلق بحماية البيئة .
  ثم بعدها حدّد المشرع الجزائري انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها وحمايتها بموجب الأمر رقم 85-01 المؤرخ في 13/08/1985 الذي حدّد قواعد وأحكام انتقالية ([11]) وريثما تنسجم القواعد الإدارية والتسيير العقاري في مجال التعمير والتهيئة العمرانية.
  ليصدر في نفس التاريخ المرسوم رقم 85-211 المؤرخ في 13/08/1985 المحدّد لكيفيات تسليم رخصة البناء ورخصة تجزئة الأراضي المخصّصة للبناء، والمرسوم رقم 85-212 المؤرخ في 13/08/1985 المحدّد لشروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضي عمومية أو خاصة كانت محل عقود و/أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها في إطار تسوية البناءات الفوضوية لتلبية التعليمة الوزارية المشتركة المؤرخة في 13 أوت 1985 المتعلقة بمعالجة البناء غير المشروع ليظهر اتجاه المشرع الجزائري إلى قطاع البناء بشكل أكثر شمولا ممّا كان عليه في القانون رقم 82-02.
  وأخير صدر القانون 87-03 المؤرخ في 27/01/1987 المتعلق بالتهيئة العمرانية الذي حدّد الإطار التطبيقي للسياسة الوطنية للتهيئة العمرانية الواردة في الميثاق الوطني، وبموجب هذا القانون تشكل التهيئة العمرانية الإطار الاستدلالي للحفاظ على المجال الجغرافي وحمايته واستعماله وتقيم علاقة بين نشاطات القطاعات المختلفة للاقتصاد الوطني وتهدف التهيئة العمرانية بموجب هذا القانون إلى الاستعمال الأمثل للمجال العمراني الوطني من خلال الهيكلة والتوزيع المحكمة للأنشطة الاقتصادية والموارد البشرية والاستغلال العقلاني للموارد الطبيعية.
  وقد جاء هذا القانون بأداتين جديدتين هما المخطط الوطني للتهيئة العمرانية SNATوالمخطط الجهوي للتهيئة العمرانية SRATوقد كلّفت الوكالة الوطنية للتهيئة العمرانية التي أسّست سنة 1981 بإعداد هذين المخططين.
  والملاحظ أن هذا القانون رغم أنه حاول وضع وتنظيم سياسة جديدة للتعمير إلاّ أنّه فشل في تنظيم عملية البناء في ظل تزايد عدد السكان والانتشار الواسع للأحياء القصديرية المخالفة لأحكام هذا القانون لعدم وجود الرادع القوي للالتزام بتطبيق أحكام القانون في ظل غياب المراقبة لأعمال البناء والمخالفات وكذا إشكاليات تنفيذ وتطبيق مخططات التعمير، ممّا استدعى وجود قانون أكثر فعالية يتماشى مع متطلبات البناء والتعمير وتجلّى هذا في صدور القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير.
  لمرحلة الجديدة لسياسة التهيئة والتعمير في الجزائر
  إنّ تطوّر نشاط البناء كان ضرورة ملحة لإعادة النظر في القوانين المتعلقة بالبناء والتعمير خاصة رخصة البناء، وهذا ما أدّى إلى صدور القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01/12/1990 ([1]) وصدرت القوانين والمراسيم التطبيقية له فيما بعد للتفصيل في كل ما يتعلق بالتهيئة والتعمير خاصة فيما يتعلق بشهادات ورخص التعمير ومخططات التهيئة، ولتدارك النقائص في القانون 90-29 تمّ تعديله بموجب القانون رقم 04-05 وصدر أيضا القانون 08-15 المتعلق بتحقيق مطابقة البنايات.
  ثانيا- واقع التهيئة والتعمير من 1990 إلى 2004:
  صدر القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير في الجزائر لينظم بشكل تام وشامل مجال التهيئة والتعمير في ظل التطورات التي استوجبها صدور دستور 1989 الذي حدد نمط جديد للنظام السياسي في الجزائر وتغيرت بموجبه القوانين تطبيقا للنص الدستوري، حيث ألغي القانون رقم 90-29 القانون رقم 82-02، وتضمن وضع القواعد القانونية الجديدة الرامية إلى تنظيم إنتاج الأراضي القابلة للتعمير، وتكوين وتحويل المبنى في إطار التسيير الاقتصادي للأراضي والموازنة بين وظائف السكن والفلاحة والصناعة، وأيضا وقاية المحيط والأوساط الطبيعية والمساحات والمواقع المحمية على أساس احترام المبادئ أهداف السياسية الوطنية الجديدة للتهيئة والتعمير، وحدد الأحكام القانونية والتنظيمية وكل ما يتعلق بالنشاط العمراني من حيث:
  - التعريف بأدوات التعمير والوظائف المسندة إليها وإجراءات إعدادها والمصادقة عليها والجهات الإدارية المختصة بالاستشارة وكذلك الأهداف التي تسعى لتحقيقها.
  - تحديد المناطق المحمية والتعريف بها وقواعد وإجراءات حمايتها كالساحل المردود الفلاحي العالي أو الجيد والغابات.
  - تحديد الجهات الإدارية المكلفة بالرقابة ووضع المخالفات والعقوبات المقررة لها واختصاصها الجهات القضائية في ذلك.
  - النص على مختلف الشهادات والرخص الإدارية وطرق تسليمها وكذا الطعن فيها.
  وتوالت القوانين والمراسيم التطبيقية للتفصيل في كل ما يتعلق بالتهيئة والتعمير خاصة رخص وشهادات التعمير، فصدر المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المؤرخ في 28/05/1991([2])، حيث حدد القواعد الفنية العامة للأراضي العمرانية والمقاييس الواجب اعتمادها في البناءات كحد أدنى من الضوابط أو في حالة غياب أدوات التعمير والتي على أساسها تمنح رخصة البناء أو يرفض منحها أو تمنح ضمن أحكام وشروط خاصة أهمها:
  - من حيث موقع البنايات والطرق المؤدية لها.
  - من حيث موقع البنايات وحجمها.
  - من حيث كثافة البنايات في الأرض عن طريق تحديد معاملات استغلال الأراضي العمرانية.
  - من حيث المظهر العام للبنايات والشكل الخارجي.
  - من حيث الإجراءات التي تطبق على العمارات ذات الاستعمال السكني.
  وبعدها صدر المرسوم التنفيذي رقم 91-176 المؤرخ في 28/05/1991 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة وشهادة التقسيم ورخصة البناء وشهادة المطابقة ورخصة الهدم وتسليم ذلك المعدل والمتمم والذي يعد الإطار العام المتعلق بكيفية استغلال واستعمال الأراضي العمرانية وتحديد إجراءات وشروط تسليم الرخص العمرانية وشهادات التعمير.
  بعدها ركزت المراسيم على مخططات التعمير، فصدر المرسوم التنفيذي رقم 91-177 المؤرخ في 28/05/1991 المحدد لكيفيات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به المعدل والمتمم  والمرسوم التنفيذي رقم 91-178 المؤرخ في 28/05/1991 المحدد لإجراءات إعداد مخطط شغل الأراضي والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها المعدل والمتمم ويعد هذين المرسومين أهم التشريعات التي تحدد إستراتيجية الدولة في تحديد وإنتاج الأراضي القابلة للتعمير.
  ثم صدر المرسوم التشريعي رقم 94-07 المؤرخ في 18/05/1994 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعماري، هذا المرسوم ألغى المواد 76 من القانون رقم 90-29 المتعلقة بمنع الشروع في أشغال البناء دون رخصة أو إنجازها دون احترام المخططات البيانية التي سمحت بالحصول على رخصة البناء، والمادة 78 التي تناولت صلاحية الجهات القضائية المختصة إما مطابقة المواقع والمنشآت مع رخصة البناء أو بهدم المنشآت وإعادة تخصيص الأراضي بقصد إعادة المواقع إلى ما كانت عليه من قبل وتم إلغاء هذه المواد من القانون 90-29 بموجب المادة 54 من المرسوم التشريعي 94-07.
  وصدر المرسوم التنفيذي رقم 95-318 المؤرخ في 14/10/1995 المحدد لشروط تعيين الأعوان المؤهلين لتقصي المخالفات المتعلقة بقانون التهيئة والتعمير والذي ألغي بموجب المادة 20 من المرسوم التنفيذي رقم 06-55 المؤرخ في 30/01/2006 وذلك لبسط الرقابة البعدية على البنايات المخالفة لأحكام التهيئة والتعمير في إطار القضاء على البنايات غير القانونية.
  كل هذه القوانين والمراسيم حاولت تنظيم عملية البناء وضبط إجراءات الرقابة القبلية من خلال المخططات العمرانية ورخص البناء والرقابة البعدية من خلال محاضر المخالفات، غير أنها صدرت في فترة التسعينات التي عانت فيها الجزائر من وضع أمني سيء أثر سلبا على تفعيل هذه القوانين على أرض البناء وزاد التوسع العمراني على حساب الأراضي العمرانية.
  ورغم الحلول القانونية التي جاء بها المشرع الجزائري بموجب القوانين السالفة الذكر للقضاء على البناء غير القانوني أو على الأقل للتقليل منه إلا أن زلزال بومرداس 21 ماي 2001 قد أظهر محدودية تلك الوسائل، مما جعل المشرع يتدخل من جديد ليعدل أحكام القانون 90-29 بموجب القانون رقم 04-05 المؤرخ في 15/08/2004 وتعديل المرسوم التشريعي 94-07 بمقتضى المرسوم رقم 04-06 وهذا لفرض قواعد أكثر فعالية.
  ثالثا- واقع التهيئة والتعمير في ظل التعديلات المستحدثة 2004 إلى يومنا هذا
  نتيجة الأزمة الأمنية التي مرت بها الجزائر في التسعينات جعلتها غير متحكمة في التعمير والبناءات وكثرت البناءات الفوضوية وللحد من هذه الفوضى أصدرت في البداية حلولا ترقيعية لمطابقة البنايات وكانت غير ردعية في الحد من البناء غير القانوني المخالف لأحكام التهيئة والتعمير.
  وبعد الاستقرار الأمني تتالت التعديلات لقوانين التهيئة والتعمير لتتلاءم مع توجه الجزائر نحو اقتصاد السوق الحر، وبناء سياسة عمرانية جديدة تستجيب لمستجدات التاريخ المعاصر، ويلاحظ أن القانون رقم 04-05 عدل كل من المواد 76 مكرر، 76 مكرر1، 76 مكرر2، 76 مكرر3 ، 76 مكرر4، 76 مكرر5، فقد جاء بإجراءات صارمة لتغطية جميع الثغرات التي كانت تستغل في تشييد بنايات مخالفة لقواعد التعمير، وقد حاول هذا التعديل تكريس آليات أكثر فعالية من خلال طرق البحث ومعاينة المخالفات عن طريق مفتشي التعمير وأعوان البلدية المكلفين بالتعمير...
  وقد تم تعديل كل القوانين والمراسيم السابقة:
  - المرسوم التنفيذي رقم 91-176 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة التجزئة وشهادة التقسيم ورخصة البناء شهادة المطابقة ورخصة الهدم وسليمة ذلك، عدل وتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 06-03 المؤرخ في 08/01/2006 الذي عدل وتمم هو الآخر بالمرسوم التنفيذي رقم 09-307 المؤرخ في 22/09/2009.
  - المرسوم التنفيذي رقم 91-177 عدل وتمم بموجب المرسوم التنفيذي 05-317 الذي عدل وتمم هو الآخر بالمرسوم التنفيذي رقم 12-148 المؤرخ في 28/03/2012.
  - المرسوم التنفيذي رقم 91-178 عدل وتمم بموجب المرسوم التنفيذي 05-318 الذي عدل وتمم هو الآخر بالمرسوم التنفيذي رقم 12-166 المؤرخ في 04/04/2012.
  - أما المرسوم التشريعي رقم 94-07 عدل وتمم بموجب القانون رقم 04-06 الذي يتضمن إلغاء المواد 50-51-52-53-54 من المرسوم التشريعي 94-07.
  وفي مجال تفعيل الآليات القانونية لضبط عملية البناء ومراقبتها البعدية أقر المشرع الجزائري المرسوم رقم 06-55 المؤرخ في 30/01/2006 المتعلق بشروط وكيفيات تعيين الأعوان المؤهلين للبحث عن مخالفات التشريع والتنظيم في مجال التهيئة والتعمير وكذا إجراءات المراقبة وألغي بمقتضى المادة 20 منه أحكام المرسوم التنفيذي 95-318.
  وحصر المرسوم التنفيذي 06-55 المحاضر التي تحدد بشأن مخالفة قواعد التهيئة والتعمير في ثلاثة أصناف فقط: محضر أشغال بدون رخصة، محضر أشغال غير مطابقة لأحكام رخصة البناء ومحضر أشغال بدون رخصة هدم، وألزم رئيس المجلس الشعبي البلدي وكذا الأعوان المؤهلين قانونا بزيارة كل البنايات في طور الإنجاز والقيام بكافة المعاينات التي يرونها ضرورية وطلب الوثائق التقنية الخاصة بها لمعرفة مدى تطابقها مع القانون في أي وقت، وقد تم تعديل هذا المرسوم بموجب المرسوم رقم 09-343 المؤرخ في 22/10/2009 .
  كما صدر المرسوم التنفيذي رقم 15-19 المؤرخ في 25/01/2015 والمحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها.والذي ألغى أحكام المرسوم التنفيذي رقم 91-176 بحيث تم تبسيط الإجراءات واختصار الوقت من خلال تجميع الشروط المطلوبة لتراخيص أعمال التعمير والبناء وتطبيق فكرة الشباك الوحيد على مستوى الولاية والبلدية استنادا إلى نصي المادتين 58 و59 منه من خلال استحداث بطاقية إلكترونية تتفاعل مع طالبي تراخيص أعمال البناء والرد .

  ملف: 1رابط إلكتروني: 1اختبار: 1
• المحور الثالث :تنظيم عمليات البناء باستعمال أدوات التعمير

  تمهيد:
  تطرّق المشرع الجزائري من خلال القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير،إلى نوعين من أدوات التعمير في نص المادة 10 منه بقولها: "تتشكل أدوات التعمير من المخططات التوجيهية للتهيئة والتعمير ومخططات شغل الأراضي وتُكوّن أدوات التعمير وكذا التنظيمات التي هي جزء لا يتجزّأ منها قابلة للمعارضة بها أمام الغير، لا يجوز استعمال الأراضي أو البناء عليها على نحو يتناقض مع تنظيمات التعمير دون تعريض صاحبه للعقوبة المنصوص عليها في القانون".
  أولا- المخطط التوجيهي للتهيئة والتعميرPDAU :
  عرّف المشرع الجزائري "المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير" في المادة 16 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدّل والمتمم بأن: "المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير هو أداة للتخطيط المجالي والتسيير الحضري، يحدّد التوجيهات الأساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية آخذًا بعين الاعتبار تصاميم التهيئة ومخططات التنمية ويضبط الصيغ المرجعية لمخطط شغل الأراضي".
  وهو الأمر الذي يوضّح رغبة المشرع في تنظيم المجال ومراقبة التوسع العمراني للمدن قصد إيجاد التوازن بين إشباع حاجات المواطن في مجال السكن، وبين حماية الأراضي الفلاحية وبين ممارسة الأفراد للنشاطات الصناعية.
  1- موضوع ومحتويات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير:
    بعد تحديد المشرع للأهداف الكبرى لهذا المخطط وتحديد الخطوط العريضة له، جاء في نص المادة 19 من القانون       
        رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير لِيُفصّل موضوعه بدقّة، ويُوضّح القطاعات، ذلك أنّ هذا المخطط يقوم على أساس الاستعداد للمستقبل بإعداد المشروعات المناسبة له في البلدية أو البلديات المعنية فهو يقوم على أساس جملة من الافتراضات يتوقع حدوثها مستقبلا،وهذا من خلال تقسيمه للمنطقة التي يتناولها إلى مجموعة من القطاعات محدّدة كما يلي:
  *-القطاع المعمّر (SU) secteurs urbanisés: فإنّه يشمل كل الأراضي التي تشغلها بنايات مجتمعة ومساحات فاصلة ما بينها كالمساحات الخضراء والحدائق والغابات الحضرية الموجّهة إلى خدمة هذه البنايات المتجمعة، كما تشمل هذه القطاعات كل الأجزاء الواجب تجديدها وإصلاحها وحمايتها.
  *-القطاع المبرمج للتعمير (SAU) Secteurs à urbanisés: فإنّه يشمل الأراضي المخصّصة للتعمير على الأمدين القصير والمتوسط في آفاق 10 سنوات حسب جدول من الأولويات المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وفقا لنص المادة 21 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير.
  *-قطاعات التعمير المستقبلية (SUF) Secteurs d’urbanisation futur: فقد نصّت عليها المادة 22 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، وهي تشمل الأراضي المخصّصة للتعمير على المدى البعيد في آفاق 20 سنة.
  *- القطاعات غير القابلة للتعمير (SNU) Secteurs non urbanisables: فهي تشمل وفقا للمادة 23 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير ،كل الأراضي التي تكون حقوق البناء فيها محدّدة بدقة وبنسب تتلاءم مع الاقتصاد العام لمناطق هذه القطاعات، فهي قطاعات من الأقاليم العمرانية للبلدية غير مخصّصة للتعمير بسبب معوّقات خاصة، والتي قد تكون مناطق محمية في صورة أراضي ذات خصوبة فلاحية عالية، أو محاجر ذات استعمال منجمي، أو غابات عمومية، أو أماكن ساحلية حساسة، أو قد تكون هذه القطاعات في صورة مناطق ذات خطورة بسبب تعرّضها للفيضانات، أو عدم استقرارها نتيجة لظاهرة انزلاق التربة أو انخفاضها.
  أما عن محتويات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير فإنه يتضمن تطبيقا للنصوص القانونية التي تحدد إطاره القانوني، تقرير توجيهي مرفق بمستندات بيانية مرجعية.
  *- التقرير التوجيهي: تحدد فيه التوجيهات العامة للسياسة العمرانية بعد تقديم شرح للوضع الحالي وآفاق التنمية العمرانية والوعاء العقاري الذي سوف يطبق في نطاقه، حيث يضبط فيه ما يلي:
  - تحليل الوضع القائم، تقييمه وتشخيصه بجميع عناصره ووضع الاحتمالات الرئيسية للتنمية بالنظر إلى التطور الاقتصادي، الديمغرافي، الاجتماعي والثقافي للتراب المعني وتحديد إمكانيات التنمية التي تتضمن الإطار الفيزيائي والطبيعي للأماكن، التحليل الديمغرافي والسوسيواقتصادي، تعيين الشبكة العمرانية الحضرية والريفية واقتراح آفاق التنمية في البلدية أو البلديات المعنية التي تشمل آفاق السكن والعمل والمرافق على المدى الطويل، المتوسط والقصير.- قسم التهيئة المقترح بالنظر إلى التوجيهات الخاصة في مجال التهيئة العمرانية وحماية الساحل وتخفيف المخاطر الطبيعية والتكنولوجية.
  *- لائحة التنظيم: هذه اللائحة تحدد القواعد المطبقة بالنسبة لكل منطقة مشمولة في القطاعات كما هي محددة في المواد 20 21، 22، 23 من القانون رقم 90-29 المعدل والمتمم تحدد فيها الترتيبات القانونية الإجبارية التي يمكن الاحتجاج بها لدى الغير بالنسبة لكل المناطق الواقعة داخل مختلف القطاعات، وتشمل ما يلي:
  - التخصيص الغالب للأراضي وطبيعة النشاطات الممنوعة أو الخاضعة إلى إجراءات خاصة لاسيما تلك المقررة في مخطط تهيئة الساحل المنصوص عليه في القانون رقم 02-02 المؤرخ في 05/02/2002 المتعلق بحماية الساحل وتثمينه.
  - الكثافة العامة الناتجة عن معامل شغل الأراضي،- الارتفاقات المطلوب الإبقاء عليها أو تعديلها أو إنشاؤها،- المساحات التي تتدخل فيها مخططات شغل الأراضي مع الحدود المرجعية المرتبطة بها، وذلك بإبراز مناطق التدخل في الأنسجة العمرانية القائمة ومساحات المناطق المطلوب حمايتها، تحديد مواقع التجهيزات الكبرى والمنشآت الأساسية والخدمات والأعمال ونوعها،- يحدد شروط البناء الخاصة داخل بعض أجزاء التراب الوطني كما وردت في الفصل الرابع من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، تتمثل في الساحل، الأقاليم ذات الميزة الطبيعية البارزة والأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيد.
  - المناطق والأراضي المعرضة للأخطار الطبيعية لاسيما التصدعات الزلزالية أو الانزلاقات أو انهيارات التربة والتدفقات الوحلية وارتصاص التربة والتمييع والفيضانات،
  - مساحات حماية المناطق والأراضي المعرضة للأخطار التكنولوجية المتمثلة في المؤسسات والمنشآت الأساسية لاسيما منها المنشآت الكيماوية والبتروكيماوية وقنوات نقل المحروقات والغاز والخطوط الناقلة للطاقة،- المناطق الزلزالية وتصنيفها حسب درجة قابليتها لخطر الزلازل،
  - الأخطار الكبرى المبينة في المخطط العام للوقاية والمخططات الخاصة للتدخل.
  *- الوثائق والمستندات البيانية: وتشمل خاصة المخططات وهي:
  **مخطط الوضع القائم، يبرز فيه الإطار المشيد حاليا، وأهم الطرق والشبكات المختلفة،
  * *مخطط التهيئة، يبين حدود ما يلي:
  - القطاعات المعمرة، القابلة للتعمير، وتلك المخصصة للتعمير في المستقبل،
  - بعض أجزاء الأرض، الساحل، الأراضي الفلاحية ذات الإمكانات الزراعية المرتفعة أو الجيدة والأراضي ذات الصبغة الطبيعية والثقافية البارزة،
  - مساحات تدخل مخططات شغل الأراضي التي تأتي تنفيذا له.
  **مخطط تجهيز، يبرز خطوط مرور الطرق وأهم سبل إيصال ماء الشرب وماء التطهير، وكذلك تحديد مواقع التجهيزات الجماعية ومنشآت المنفعة العمومية،
  * مخطط الارتفاقات الواجب الإبقاء عليها أو تعديلها أو إنشاؤها،
  * مخطط يحدد مساحات المناطق والأراضي المعرضة للأخطار الطبيعية والتكنولوجية والمخططات الخاصة للتدخل تحدد المناطق والأراضي المعرضة للأخطار الطبيعية عن طريق الدراسات الخاصة بالزلازل والدراسات الجيوتقنية أو الخاصة.
  ويترتب على هذا التقسيم وفرض شروط للبناء على بعضها، وكذا حضر البناء على البعض الآخر التحكّم في العقارات الموجودة وتنظيم استعمالها، ومنه الحدّ من الاستعمال اللاعقلاني لهذه الأراضي ممّا ينعكس إيجابا على تنظيم المجال العمراني وبذلك تسهيل عملية الرقابة من خلال الرخص والشهادات الممنوحة للترخيص بالأشغال عليها.بالإضافة إلى أنّ هذا التقسيم يحمي الأراضي الغابية والفلاحية من عملية تحويلها وإفقادها لخواصها، وكذا حماية البيئة والمحيط.
  2 -إجراءات الإعداد والمصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير:
  يتم اعتماد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بعد إتباع مجموعة من المراحل حدّدها المرسوم التنفيذي رقم 91-177 المحدّد لإجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به المعدّل والمتمم.
  *إجراء مداولة من قبل المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية
  يجب تغطية كل بلدية بمخطط توجيهي للتهيئة والتعمير، يتم إعداد مشروعه بمبادرة من رئيس المجلس الشعبي البلدي، وتحت مسؤوليته طبقا لنص المادة 24 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعميرالمعدل والمتمم، يتم إقرار المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير بموجب مداولة من قبل المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية.
  *تبليغ المداولة:
  تبلّغ المداولة حسب المادة 03 من نفس المرسوم التنفيذي رقم 91-177 المحدد لإجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به إلى الوالي المختص إقليميا وتنشر لمدة شهر بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية.
  وحسب المادة 05 من نفس المرسوم، فإنّه إذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير يشمل تراب بلديتين أو أكثر يسمح لرؤساء المجالس الشعبية البلدية بإسناد مهمة إعداده إلى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات.
  ووفقا لنص المادة 08 من نفس المرسوم التنفيذي 91-177 المحدد لإجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير، تستشار وجوبا كل الإدارات العمومية والمصالح التابعة للدولة المكلّفة على مستوى الولاية ب: التعمير، الفلاحة، التنظيم الاقتصادي، الري، النقل، الأشغال العمومية، المباني والمواقع الأثرية والطبيعية، والبريد والمواصلات، البيئة، التهيئة العمرانية، والسياحة،وأضافت المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 12‑148 المؤرخ في 28/03/2012 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذيرقم 91‑177، مصالح الصناعة وترقية الاستثمار،وتكون لها  مهلة 60 يومًا من تاريخ تبليغ مشروع المخطط الموافق عليه بمداولة المجلس الشعبي أو البلديات المعنية من أجل إبداء رأيها،وإذا لم تجب خلال هذه المدة عدّ رأيها موافقا حسب نص المادة 09 من المرسوم التنفيذي رقم 91-177 المحدد لإجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه.
  ويمكن لرئيس المجلس الشعبي البلدي أن يستشير اختياريا بعض الهيئات الأخرى إن كان ذلك يدعم فائدة الدراسة ،وقد حدد القانون هذه الهيئات في رؤساء غرفة التجارة، ورؤساء غرفة الفلاحة ورؤساء المنظمات المهنية ورؤساء الجمعيات المحلية، وعلى هؤلاء المرسل إليهم الإفصاح عن إرادتهم في المشاركة في إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وتعيين ممثليهم في حالة ثبوت إرادتهم، وذلك في مهلة 15 يومًا ابتداءًا من تاريخ استلامهم الرسالة.
  *إجراء التحقيق العمومي:
  يعد التحقيق العمومي صورة من صور مشاركة الجمهور، حيث يتبنى رئيس المجلس الشعبي البلدي المشروع التمهيدي للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير عن طريق مداولة الاعتماد، ولإطلاع الرأي العام عليه يعرض المشروع للتحقيق العمومي لمدة 45 يومًا، لتمكين السكان من إبداء آرائهم وملاحظاتهم حوله، ويكون ذلك بموجب قرار إداري يتخذ من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية،حسب المادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم 91‑177،يتضمّن - تحديد المكان أو الأماكن التي يمكن استشارة مشروع المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير فيه أو فيها.- تعيين المفوّض المحقق أو المفوّضين المحققين.- تبيان تاريخ انطلاق مدّة التحقيق وتاريخ انتهائها.
  وينشر القرار الذي يعرض المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير على التحقيق العمومي بمقر المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدّة التحقيق وتبلّغ نسخة من القرار للوالي المختص إقليميا حسب المادة 14 من القانون رقم 90‑29 .وبعد انقضاء مهلة 45 يومًا، يقفل سجل التحقيق ويوقّع عليه من قبل المفوّض المحقق، يقوم هذا الأخير خلال 15 يومًا الموالية بإعداد محضر قفل التحقيق ويرسله إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية مصحوبًا بالملف الكامل للتحقيق مع استنتاجاته.
  * مرحلة المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير
  بعد تلقّي رأي المجلس الشعبي الولائي تتم المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير وفقا لما نصّت عليه المادة 27 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، والمادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 91-177 كالآتي:
  - بقرار من الوالي، وذلك بالنسبة للبلديات أو مجموعة من البلديات التي يقل عدد سكانها عن 200.000 ساكن.- بقرار مشترك بين الوزير المكلّف بالتعمير والوزير المكلّف بالجماعات المحلية بعد استشارة الوالي المعني أو الولاّة المعنيين بالنسبة للبلديات أو مجموعة البلديات التي يفوق عدد سكانها 200.000 ساكن ويقل عن 500.000 ساكن.- بمرسوم تنفيذي يصدر بعد استشارة الوالي المعني أو الولاة المعنيين وبناء على تقرير من الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للبلديات التي يفوق عدد سكانها 500.000 ساكن.
  وبمجرد المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير، يصبح له قوة ملزمة في مواجهة الإدارة والمواطن والذي ستبنى عليه جميع قواعد التهيئة والتعمير فيما بعد خاصة الحصول على الرخص العمرانية، ولا يمكن أن تسلم أية رخصة أو شهادة في مجال التعمير إلا إذا كانت تستجيب للمقاييس المحددة في المخطط.
  ونظرا لكون المخطط التوجيهي له نظرة مستقبلية في رسم إستراتيجية البناء والتعمير على المدى الطويل، فهو يتجاوز الواقع العمراني، وبالتالي فإن المتغيرات المستجدة تحتم تعديله أو مراجعته ليستجيب للمتغيرات الحديثة، وقد نصت المادة 28 من القانون رقم 90‑29 المتعلق بالتهيئة والتعمير على أسباب مراجعة المخطط التوجيهي بقولها: "لا يمكن مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير إلا إذا كانت القطاعات المزمع تعميرها في طريق الإشباع أو إذا كان تطور الأوضاع أو المحيط أصبحت معه مشاريع التهيئة للبلدية أو البنية الحضرية لا يستجيب أساسا للأهداف المعنية لها".
  

  المنتدى: 1رابط إلكتروني: 1ملفات: 3Assignment: 1
• المحور الرابع :تنظيم عمليات البناء باستعمال الرخص والشهادات الإدارية

  للإدارة حق مراقبة واستغلال واستعمال الأراضي العمرانية والذي يتمثل في تنظيم الرخص المسبقة على استغلال هذه الأراضي، على أن الترخيص في البناء يعد أكثر التراخيص العمرانية شهرة وتداولا في مجال البناء نظرا لصلته الوثيقة بعملية التشييد والبناء وإقامة المباني الحديثة، ويستمد الترخيص بالبناء هذه المكانة المتميزة التي يحظى بها من الدور المهم الذي يؤديه.
  تنظيم عمليات البناء عن طريق الرخص العمرانية
  باعتبار أن حق البناء من أوجه حق الملكية،فقد قضت المادة50 من القانون رقم90 29 المتعلق بالتهيئة والتعمير أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض ويمارس مع الاحترام الصارم للأحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض، ويخضع لرخصة البناء ورخصة التجزئة ، ورخصة الهدم.
  لرخصة البناء دورًا بالغ الأهمية في تجسيد الرقابة السابقة على أعمال البناء، فمن خلالها يتم ضمان الموازنة بين حق الأفراد في البناء باعتباره مصلحة مشروعة وحق المجتمع في أن يعمل قدرًا من الرقابة على أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في حركة البناء وتشييد المدن وحماية البيئة بكل أبعادها
  الفرع الأول: رخصة البناء
  تعتبر رخصة البناء من أكثر الوسائل المخوّلة لسلطات الضبط فعالية في رقابة النشاط الفردي والتحكم فيه في المجال العمراني، فإذا كان للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية واستغلالها والتصرّف فيها وكذا ممارسة جميع الأنشطة العمرانية التي يراها تحقق مصلحته الخاصة، فإنّه بالمقابل تكون حريته مقيدة بألاّ تتعارض مع النظام العام العمراني وأسسه، لذا كان دور رخصة البناء دورًا وقائيا في مجال تنظيم حركة البناء، وبهذا الصدد يلزم التطرق إلى معنى ومفهوم هذه الرخصة ونطاق تطبيقها.
  * مفهوم رخصة البناء:
  عرّفت رخصة البناء بأنّها:"قرار يحدّ من سلطة المالك الفرد على ملكه، وتصبح فيه الدولة ضامنةلمتطلبات الحاجة الجماعية للسكن"، وعرّفت أيضا بأنّها :"الرخصة التي تمنحها سلطة إدارية مختصة لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل تنفيذ أعمال البناء"كما عرّفت رخصة البناء أنّها :"القرار الإداري الذي تمنح الإدارة بمقتضاه الحق للشخص بالبناء بعد التأكّد من توافر الشروط التي يتطلبها قانون التنظيم في المكان المراد البناء فيه"
  وفي تعريف آخر تعدّ رخصة البناء:"واحدة من رخص الضبط التي تهدف من خلالها السلطة الإدارية المختصة إلى تجسيد الرقابة المسبقة على أعمال البناء حتى يتم تنفيذها وفق قواعد مرسومة" ومهما تعدّدت التعاريف، فإنّه يمكن تعريف رخصة البناء بأنّها "القرار الإداري الصادر من سلطة مختصة قانونا، تمنح بمقتضاه الحق للشخص (طبيعيا أو معنويا) لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران"،ومن خلال هذا التعريف يتّضح أن عناصر رخصة البناء هي:
  - صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مختصة
  - أن يكون قرارًا قبليا
  - أن يشتمل قرار الرخصة على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم
  * نطاق تطبيق رخصة البناء
  لا يمكن للإدارة رغم أهمية العمران، أن تتدخل لتقييد حريات الأشخاص في هذا الصدد إلاّ وفقا لمجال محدّد سلفا، أي تحديد نطاق رخصة البناء من حيث الموضوع ومن حيث المكان.
  - نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث الموضوع
  جاء نص المادة 52 من القانون رقم90-29 ليُحدّد الأعمال التي تستلزم رخصة البناء كما يأتي:
  **_تشييد البنايات الجديدة: l’édification des nouvelles constructions، ويقصد بتشييد البناء الجديد استحداث المبنى أو الشروع في إقامته لأوّل مرّة ،وبذلكضبط مصطلح البناءعلى أنه عملية تشييدبناية أو بنايات.ويمكن أن نوجز خصائص المبنى فيما يلي:
  -تماسك مادة المبنى أو مواد مهما كانت طبيعتها ومصدرها طوب أحمر وحجارة بيضاء أو الاسمنت المسلّح أو الطوب اللّين أو الطين أو الخشب.-أن يكون المبنى من صنع الإنسان، فإذا أدّت العوامل الطبيعية أو الجوية أو الجيولوجية إلى تكوين حائط مثلا، فلا يعبّر مبنى بالمعنى السابق لأنّه ليس من صنع الإنسان ولو اتصل بالأرض اتصالقرار.- أن يكون ثابتا ومستقرا مندمجا في الأرض، بحيث لا يمكن عزله أو فصله أو نقله دون هدمه أو إلحاق خسارة به، فإذا كان الحائط مجرّد رصّ لطوب أو حجارة على هيئة سور أو جدران دون أن يتصل بالأرض اتصال قرار أو دون تماسك بين مكوّناتها فلا يعتبر بناء.
  **-تمديد البنايات الجديدة: L’extension de constructionsexistantes، يقصد بالتمديد لغة الزيادة المتصلة، فيقال رجل مديد القامة أي طويل القامة ويقال تمدّد الشيء أي انبسط وتمطّى  أمّا
  قانونا فيقصد به التوسعة أي زيادة مساحة أو حجم المباني أو الحيّز المكاني القائم إلى مساحة أوسع أو أكبر حجم لكن دون تعلية البناء المراد إقامته ،ومثال ذلك إزالة حوائط فاصلة بين شقتين وجعلها شقة واحدةوفي العديد من الأحيان لا يتم استخراج الرخصة إذا تعلق الأمر بالتوسيع الداخلي كضم غرفتين ممّا يؤثر على أسس البناء والتصميمات الأولية التي تمّت بناءًا على دراسات سابقة، الأمر الذي يتطلب تدخل المشرع لفرض رقابة أكثر جدّية إذ الحصول على الرخصة وحدهُ غير كاف في هذه الحالة.
  **-تغيير البناء:Modification de construction ،التغيير لغة هو الإقامة والتقويم والمساواة، وهو من الفعل "عدّل" فيقال عدّل الشيء بالشيء أي سوّاه به وجعله مثله قائما مقامه،والتغيير الذي قصده المشرع يشمل فقط الحيطان الضخمة أو الواجهات المفضية على الساحات العمومية بغية تعلية المبنى أو تعديل في الواجهة الخارجية له، فالمستفيد من رخصة البناء له أن يطلب من الإدارة تعديل أو تصحيح أعمال البناء المقامة بشكل متميّز عن تلك الواردة في الرخصة الأصلية بشرط مطابقة أعمال التعديل التي ستتم للقواعد القانونية السارية المفعول وقتها حتى وإن اختلفت عن القانون الذي صدرت في ضلّه الرخصة السابقة.
  **-إنجازجدار صلب للتدعيم أوالتسييج: La réalisation de mur desoutènement et de clôture en dur، التدعيم لغة هو من الفعل "دعّم" فيقال [دعّم] الشيء دعمًاو 0أو أي أسنده لئلا يميل وأعانه وقوّاه، وأمّا اصطلاحًا فهو تقوية المباني القائمة وإزالة ما بها من خلل، ولذلك استلزم القانون الحصول على ترخيص قبل إجراءها لخطورتها البالغة أو لحاجتها لرقابة إدارية وفنية خاصة من سلطات الضبط.
  أمّا التسييج لغة هو من الفعل [سيّج] فيقال سيّج الشيء، أي جعل له سياجًا والسّياج هو ما أحيط به على كل شيء، أمّا اصطلاحًا فالتسييج يعني إقامة جدار صلب يحيط بالفناء الخارجي للمبنى.
  -نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث المكان
  بالرجوع إلى القانون الساري المفعول لا نجد تحديدًا للنطاق المكاني لرخصة البناء إلاّ بموجب نص المادة 53 من القانون رقم 90-29 التي استثنت فقط البنايات التي تتعلق بسرية الدفاع الوطني والتي يجب على وزارة الدفاع أن تسهر على توافقها مع الأحكام التشريعية والتنظيمية في مجال البناء والتعمير، وهو ما نصت عليه المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  2- إجراءات منح القرار المتعلق برخصة البناء
  * طلب رخصة البناء
  يبدأ الترخيص بطلب يقدّم إلى الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيم ويقدّم هذا الطلب من أشخاص وجهات أوجب عليها المشرع الحصول على الترخيص قبل القيام بتنفيذ أعمال البناء، وهنا يتعيّن على الطالب إستيفاء كل الشروط القانونية أو التنظيمية اللازمة بدءًا من توفّره على شرط الصفة وإحضار واستجماع كل الوثائق والمستندات المطلوبة لهذا الغرض.
  - تحديد صفة طالب الرخصة
  لم يجعل المشرع طلب رخصة البناء قاصرًا على المالك فقطبل وسّع في صفة طالب الرخصة، وهي خطوة للقضاء على أحد المبرّرات الدافعة إلى الإقدام على البناء الفوضوي، وهم على وجه التحديد:
  * المالك،* وكيل المالك،* المستأجر لديه المرخّص له قانونا،* الهيئة أو المصلحة المخصّصة لها قطعة الأرض أو البناية،* متولي الوقف.
  وعليه، يترتب على ذلك أن رخصة البناء تعدّ باطلة إذا تمّ الحصول عليها من غير ذي صفة، على أن صفة الشخص هذه تتحدّد في تاريخ قرار الإدارة بمنح الرخصة أو رفضها وليس في تاريخ تقديم الطلب.
  - تحديد وثائق ملف طلب رخصة البناء
  إنّ محتويات ملف رخصة البناء كثيرة، فهناك وثائق تثبت صفة الطالب ووثائق أخرى خاصة بالبناء والتي يغلب عليها الطابع التقني، وهي ما نصت عليها المادة 55 من القانون رقم 90 29، والمادة 43 من المرسوم التنفيذي رقم15 19، حيث يرفق طلب رخصة البناء بالملفات الآتية:
  الملف الإداري، ويحتوي على:
  * مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تقع ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر،* قرار السلطة المختصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة،* شهادة قابلية الاستغلال مسلمة وفقا للأحكام المذكورة أعلاه، بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة.
  الملف المتعلق بالهندسة المعمارية، ويحتوي على:
  * مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع، * مخطط الكتلة على سلم 1/200 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 500 م2 أو على سلم 1/500 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 5000 م2 وتتعدى 500 م2وعلى سلم 1/1000 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تتجاوز 5000 م2 ، ويحتوي هذا المخطط على البيانات الآتية :
    حدود القطعة الأرضية ومساحتها وتوجهها ورسم الأسيجة عند الاقتضاء،  منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة الأرضية،  نوع طوابق البنايات المجاورة أو ارتفاعها أو عددها،
  إرتفاع البنايات الموجودة والمبرمجة على القطعة الأرضية أو عدد طوابقها وتخصيص المساحات المبنية ، وغير المبنية ،  المساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية على الأرض،  بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية وكذا نقاط وصل ورسم شبكة الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة الأرضية.
  * التصاميم المختلفة المعدة على سلم 1/50 بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتملاتها عن 300م2 وعلى سلم 1/100 بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة مشتملاتها بين 300م2 و 600م2،وعلى سلم 1/200 بالنسبة لباقي البنايات : للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحلات التقنية وكذا الواجهات ، بما في ذلك واجهات الأسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثلاثية الأبعاد التي تسمح بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب ،عند الاقتضاء ،
  * مذكرة تتضمن الكشف الوضعي والتقديري للأشغال وآجال إنجاز ذلك،
  * الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص ،عند الاقتضاء .
  الملف التقني، ويحتوي على:
  * باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، يجب إرفاق المذكرة بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات الآتية:
    عدد العمال وطاقة استقبال كل محل،  طريقة بناء الأسقف ونوع المواد المستعملة،  وصف مختصر لأجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية  تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة،  وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد الأولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية،  الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق،  نوع المواد السائلة والغازية والصلبة وكمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة والمحيط  الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية،  مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي والتجاري والمؤسسات المخصصة لاستقبال الجمهور.
  * تتضمن دراسة الهندسة المدنية:
    تقرير يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية يوضح تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية وتوضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل، تصاميم الهياكل على نفس سلم تصاميم ملف الهندسة المعمارية .
  وبالرجوع إلى نص المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، فإنه يرسل طلب رخصة البناء و الملفات المرفقة –الملف الإداري و التقني والملف المتعلق بالهندسة المعمارية  في ثلاث(03) نسخ بالنسبة لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية،وفي ثمان(08) نسخ بالنسبة لبقية المشاريع التي تحتاج إلى رأي المصالح العمومية،إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض.
  ويسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم،بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات على النحو المنصوص عليه.
  2*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة البناء
  *  الجهة المختصة بمنح رخصة البناء
  لقد وزّع المشرع الاختصاص في منح رخصة البناء إلى جهات وسلطات إدارية متعددة مركزية ولا مركزية استنادًا إلى طبيعة البناء ومدى أهميته المحلية والجهوية والوطنية.
  
  -اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في تسليم رخصة البناء
  يفصل رئيس المجلس الشعبي البلدي في طلبات رخصة البناء إمّا بصفته ممثلا للبلدية وإمّا بصفته ممثلا للدولة، حيث نصّت المادة 65 من القانون رقم 90 29 بقولها:"مع مراعاة الأحكام المنصوص في المادتين 66 و67 أدناه تسلّم رخصة التجزئة أو رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي:
  - بصفته ممثلا للبلدية بالنسبة لجميع الاقتطاعات أو البناءات في قطاع يغطّيه مخطط شغل الأراضي يوافي رئيس المجلس الشعبي البلدي في هذه الحالة الوالي بنسخة من الرخصة.
  - بصفته ممثلا للدولة في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بعد الإطلاع على الرأي الموافق للوالي".
  وبموجب المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19،نص المشرع على أن يبلغ القرار المتضمن رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي إلى صاحب الطلب بصفة إلزامية في جميع الحالات ، خلال العشرين (20)يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ، وهذا يعد خطوة لتسهيل  وتبسيط إجراءات منح رخص البناء وسرعة البت في طلبات الرخص مما يعطي ديناميكية أكثر لمجال التعمير وكسر كل أشكال البيروقراطية.
  -اختصاص الوالي بمنح رخصة البناء
  يختص الوالي بمنح رخصة البناء طبقا للقانونرقم 90-29 في الحالات التالية:
  - البنايات والمنشآت المنجزة لصالح الدولة أو الولاية أو لمصالحهما العمومية،
  - منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة وكذلك المواد الإستراتيجية.
  - اقتطاعات الأراضي والبنايات الواقعة في السواحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية البارزة والأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيّد والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي" (المناطق الخاصة المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48 من القانون 90-29).
  وقد نصت المادة 49 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 على أنه:" يكون من اختصاص الوالي تسليم رخص البناء المتعلقة بالمشاريع الآتية:
  _التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة محلية
  _ مشاريع السكنات الجماعية التي يفوق عدد سكناتها200 وحدة سكنية ويقل عن600 وحدةسكنية...".
  -رخصة البناء من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير
  وفقا لنص المادة 67 من القانون 90-29 ،يعود الاختصاص للوزير المكلّف بالتعمير بتسليم رخصة البناء بالنسبة للمشاريع ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية وذلك بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين.وتنص المادة 49 من المرسوم التنفيذيرقم 15 19 على أنه:"...يكون من اختصاصالوزير المكلف بالتعمير تسليم رخص البناء الخاصة بالمشاريع الآتية:
  _ التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة وطنية،
  _ مشاريع السكنات الجماعية التي عدد السكنات فيها يساوي أو يتعدى 600 وحدة سكنية،
  _ الأشغال والبنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدول الأجنبية أو المنظمات الدولية ومؤسساتها العمومية وأصحاب الامتياز،
  _ المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة..."
  نلاحظ ممّا سبق أن المشرع قد وزّع الاختصاص في منح رخصة البناء بين كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي، الوالي والوزير المكلّف بالتعمير على أساس كثافة الأنشطة العمرانية (أعمال البناء وأهميتها)
  * إجراء التحقيق في ملف طلب رخصة البناء:
  أحدث بموجب المرسوم التنفيذي رقم 15 19، الشباك الوحيدالذي يتولى دراسة وتحضير ملف رخصة البناء، فعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي، تتم دراسة الطلب من طرف الشباك الوحيدللبلدية،حيث يتم تحديد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب أحكام المادة 58 من هذا المرسوم، في هذه الحالة يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارة المذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب، ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل الخمسة (15) عشر يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب.
  وعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص الوالي أو الوزير المكلف بالعمران، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (07) نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالعمران قصد إبداء رأي مطابق وذلك في أجل الثمانية (08) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب، ويتم تحضير الملف من طرف الشباك الوحيد للولاية ، حيث تحدد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب المادة 59 من هذا المرسوم، ويجب أن يفصل في الطلبات في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب .
  * إصدار قرار رخصة البناء
  بعد الانتهاء من دراسة الطلب والتحقيق في الملف، فإنّه يتعيّن على الجهة المختصة أن تصدر قرار صريح بشأن طلب الحصول على الرخصة، حيث أن القرار قد يكون بالموافقة إذا توافرت الشروط المطلوبة في الطلب، وقد يكون برفض الطلب بسبب عدم توافر الشروط القانونية في الطلب، وقد يكون بتأجيل البت في الطلب أو بسكوت الإدارة تمامًا.
  - قبول طلب رخصة البناء
  تتحقق هذه الصورة في حالة مطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا، سواء ما تعلّق منها بصفة الطالب  أو ما تعلّق منها بالوثائق التقنية التي تبيّن انسجام محل الطلب مع قواعد العمران وقواعد البيئة ، والملف المتعلق بالهندسة المعمارية ، عندئذ يتوجب على رئيس المجلس الشعبي البلدي منح رخصة البناء للطالب بقرار صريح على اعتبار أنّ اختصاص الإدارة في هذه الحالة مقيّد وليس عملا تقديريا، حيث لا يمكن للإدارة رفض منح الترخيص إلاّ للأسباب المستخلصة من القانون طبقا لنص المادة 62 من القانون رقم 90 29غير أنّه يمكن للإدارة أن تمنح رخصة البناء بتحفظ أي بقيود، حيث نصّت المادة 27 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المتعلق بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير بقولها: "يمكن رفض رخصة البناء أو منحها مقيّدة بأحكام خاصة إذا كانت البنايات والمنشآت المزمع بناؤها تمس بموقعها وحجمها أو مظهرها الخارجي، أو نظرا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية وكذا المحافظة على آفاق المعالم الأثرية"،ويتعيّن أن يكون قررا منح رخصة البناء بتحفظ مسببا طبقا لنص المادة  52 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 تنص على أنه:" ...عندما تمنح الرخصة أو تشتمل على تحفظات ، فإن القرار الذي تتخذه السلطة المختصة يجب أن يكون مبررا".
  لذا يمكن للجهة الإدارية المختصة منح رخصة البناء بإلزام المعني بضرورة القيام بأعمال معينة بفرضها موقع البناية أو حجمها أو مظهرها الخارجي أو نظرًا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية......
  - رفض منح رخصة البناء
  هناك حالات يستوجب فيها على الإدارة أن ترفض منح رخصة البناء، وهناك حالات أخرى يمكن لها أن ترفض منحها، وفي كل الحالات يجب أن يكون الرفض لأسباب مستخلصة من أحكام قانون التعمير، ويجب على الإدارة تسبيب قرارها وأن تبلّغ المعني بهذا الرفض، هذا ما نصّت عليه المادة 62 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير بقولها: "لا يمكن رفض طلب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم إلاّ لأسباب مستخلصة من أحكام هذا القانون"، وأيضا المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  بمقتضى نص المادة أعلاه، على الإدارة أن تصدر قرارها برفض الرخصة في الحالات التالية:
  * مخالفة مشروع البناء لـ"مخطط شغل الأراضي" المصادق عليه والمنشور منذ 60 يومًا على الأقل، ومثال ذلك رفض مشروع بناية يتماشى شكلها المنبثق من حضارة أجنبية، ولا لونها أو المواد المستعملة للبناء مع القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات المحدّدة في "مخطط شغل الأراضي".
  * مخالفة مشروع البناء الذي يشيّد على أرض مجزأة لرخصة التجزئة ولدفتر الشروط المتعلّق بها والذي يحدّد بعض الشروط التي تستجيب لها البنايات التي تبرمج على هذه التجزئة le lotissement.
  * عدم مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط التهيئة والتعمير و/أو للتوجيهات المنصوص عليها
  طبقا للأحكام المحدّدة في القواعد العامة للتهيئة والتعمير، وفي هذا الصدد منح المشرع للإدارة سلطة تقديرية في اتخاذ قرار الرفض، فمتى قدّرت الإدارة مخالفة مشروع البناء لهذه التوجيهات وأصدرت قرار رفض الرخصة كان قرارًا سليما فرضته مقتضيات السلطة الممنوحة لها قانونا في هذا الشأن،وبمعنى آخر فإنّ الإدارة لا تمتلك أن تؤسس رفضها على مجرّد عدم الملائمة، ذلك أن الترخيص بالبناء يدخل ضمن حالات الاختصاص المقيّد للإدارة.
  
  قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء
  نصّت المادة 64 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير على أنّه: "يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة أو البناء محل تأجيل يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة أو رخصة البناء عندما تكون أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد"، وأيضاالمادة 53 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  -  حالة سكوت الإدارة
  يثور التساؤل حول ما إذا لم تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها بمنح رخصة البناء في المدة القانونية، فهل يفسر هذا السكوت بقبول أو رفض ضمني لمنح رخصة البناء؟
    إذا كانت القاعدة العامة هي أن سكوت الإدارة عن الطلب الموجّه إليها من أجل الحصول على قرار إداري معيّن يعتبر منها رفضا ضمنيا، فإن الأمر ليس كذلك في قرارات الترخيص بالبناء ففي التشريع الجزائري وقبل صدور القانون 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، كان سكوت الإدارة يعتبر قبول ضمني لطلب رخصة البناء، أي قرار ضمني بالقبول خلافا لما هو مقرر في العمل الإداري من أنّ سكوت الإدارة يعني الرفض، وهذا يتضّح من خلال نص المادة 14 من القانون رقم 82-02 (الملغى) والمادة 06 من الأمر رقم 85-01 الذي يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها، والتي تقضي بإمكانية إثبات سكوت الإدارة بالطرق القضائية وبإمكانية أمر القضاء للجهة الإدارية المختصة بتسليم رخصة البناء.
  لكن المشرع الجزائري في القانون رقم 90-29 في المادة 63 منه،غيّر مسلكه وكيّف سكوت الإدارة بعد مضي المدة القانونية على طلب الطالب بالرفض لا القبول، ممّا يكون معه لذي المصلحة الطعن فيه بدعوى إلغاء أمام القضاء المختص، حيث نصّت المادة 63 على أنّه:"يمكن لطالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم، غير المقتنع برفض طلبه أن يقدّم طعنا سلّميا أو يرفع القضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له"والملاحظ بهذا الصدد أنّ المشرع قد جمع بين حالتين، سكوت الإدارة ورفضها، حيث يمكن لطالب رخصة البناء اللجوء إلى الطعن، لكن قرار الرفض يكون كنتيجة لعدم المطابقة وتمّ التوصل إلى هذه النتيجة بعد دراسة الملف، أمّا سكوت الإدارة يعتبر موقف سلبي وعليه يجب أن تلتزم بدراسة الملف وإصدار قرار معلّل مهما كان مضمونه.
  الفرع الثاني: رخصة التجزئة
  1/مفهوم رخصة التجزئة ونطاق تطبيقها
  * مفهوم رخصة التجزئة
  لقد عرّف الفقه التجزئة بأنّها : "كل عملية تقسيم لملكية عقارية إلى عدّة قطع من أجل البناء عليها،كما عرّفت بأنّها : "عملية أو نتيجة لعملية الهدف منها التقسيم الإداري لملكية أو عدّة ملكيات خاصة، القيام ببيوع أو إيجارات متزامنة أو متفرقة بهدف إنشاء مساكن أو حدائق او منشآت صناعية أو تجارية"، كما عرّفت التجزئة على أنّها: "عملية تقسيم الملكية العقارية الواحدة إلى مجموعة قطع موجّهة لإنشاء بنايات".
  وقد جاء في نص المادة 57 من القانون رقم 90-29،أنّ رخصة التجزئة تشترط لكل عملية تقسيم لاثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات مهما كان موقعها.
  
  * نطاق تطبيق رخصة التجزئة
  تعتبر رخصة التجزئة لازمة وضرورية في كل تقسيم لملكية عقارية أو عدّة ملكيات عقارية مهما كان موقعها إذا كانت الغاية منها تشييد بنايات عليها، وهذا ما أكدته المادة 03 من القانون رقم 08-15 الذي يحدّد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها، إذ تمنع إنشاء تجزئة أو مجموعة سكنية قبل الحصول المسبق على رخصة التجزئة.
  2* إجراءات إصدار القرار المتعلق برخصة التجزئة
  *طلب الحصول على رخصة التجزئة
  يقدّم طلب رخصة التجزئة من طرف المالك أو نائبه مرفقا بالملف الذي نصّت عليه المادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 إلى رئيس البلدية التي يقع بدائرة اختصاصها الإقليمي العقار المراد تجزئته  ولا يمكن لأي مالك أن يقوم بأيّ تصرّف رسمي أمام الموثق إلاّ بعد عملية إيداع وتسجيل وإشهار هذه التجزئة.
  - من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
  اقتصر المشرع الجزائري بشأن طالب رخصة التجزئة –على خلاف رخصة البناء- على كل من المالك أو موكله فقط([32])، حيث أن المالك الذي يثبت ملكيته العقارية بموجب عقد ملكية يمكنه تقديم طلب للحصول على رخصة تجزئة ملكيته، أو يوكل غيره في ذلك ، فقد نصت المادة 08 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 أنه:" يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم ويوقع عليه ..."و إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا، يجب أن يدعم طلبه بنسخة من القانون الأساسي،وهنا تظهر أهمية رخصة التجزئة لأن فيها تجزئة العقار الأصلي وإنشاء وحدات عقارية جديدة التي تثبت ملكيتها للمالك نفسه أو موكله.
  - الوثائق المرفقة بطلب رخصة التجزئة
  قضت المادة 09 من المرسوم التنفيذي 15-19الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها بأن يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق التالية:
  1* تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمحبتحديد موقع القطعة الأرضية.
  2* التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 200/1 أو 500/1 تشتمل على البيانات التالية:
  - حدود القطعة الأرضية ومساحتها ،–منحنيات المستوى وسطح التسوية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية ونقاط وصل شبكة الطرق المختلفة،- تحديد القطع الأرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق، وقنوات التموين بالمياه الصالحة للشرب، والحريق، وصرف المياه القذرة، وكذا شبكات توزيع الغاز والكهرباء والهاتف والإنارة العمومية،–تحديد موقع مساحات توقف السيارات والمساحات الحرّة ومساحات الارتفاقات الخاصة،- موقع البنايات المبرمجة وطبيعتها وشكلها العمراني بما في ذلك البنايات الخاصة بالتجهيزات الجماعية،
  3* مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي:
  - طرق المعالجة المخصّصة لتقنية المياه الراسبة الصناعية من جميع المواد السائلة أو الصلبة أو الغازية المضرّة بالصحة العمومية والزراعية والبيئة،- طرق المعالجة المخصّصة لتصفية الدخان وانتشار الغازات من جميع المواد المضرة بالصحة العمومية.- تحديد مستوى الضجيج وانبعاث الطفيليات الكهرومغناطيسية ،بالنسبة للأراضي المجزأة للاستعمال الصناعي،
  4*مذكرة تشمل على البيانات الآتية:
  - قائمة القطع الأرضية المجزأة ومساحة كل قطعة منها،- نوع مختلف أشكال شغل الأرض مع توضيح عدد المساكن ومناصب الشغل والعدد الإجمالي للسكان المقيمين ،- الاحتياجات في مجال الماء والغاز والكهرباء والنقل وكيفيات تلبيتها،- طبيعة الارتفاقات والأضرار المحتملة،- دراسة التأثير في البيئة عند الاقتضاء،- دراسة جيوتقنية،يعدها مخبر معتمد .
  5* برنامج الأشغال الذي يوضح الخصائص التقنية للمشاريع والشبكات والتهيئة المقرر إنجازها وشروط تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل الإنجاز وآجال ذلك،عند الاقتضاء.
  6* دفتر شروط يحدد الالتزامات والارتفاقات الوظيفية وذات المنفعة العامة المفروضة على الأراضي المجزأة وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات.
  هذه الوثائق التقنية الملزمة في طلب رخصة التجزئة راعى فيها المشرع الجزائري مدى مطابقتها لقواعد التهيئة والتعمير،لما للرخصة من أهمية في عملية البناء بعد تجزئة القطعة الأرضية ،وتأكد ذلك بموجب المادة 43 من المرسوم التنفيذيرقم 15 19 المتعلقة بوثائق طلب رخصة البناء،و التي تؤكد على أن تقدم مستندات رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تدخل ضمن أرض مجزأة لغرض السكن أو لغرض آخر وهي أساسية في ملف طلب رخصة البناء.
  *- دراسة طلب رخصة التجزئة
  بعد استكمال الملف، يرسل في خمسة(05) نسخ لدى الجهة المختصة بالرقابة على الأشغال في هذه المرحلة والمتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي بموجب نص المادة 61 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 ،بدوره يرسل نسخة منه لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية خلال 08 أيام إذا كان ممثلا للبلدية وفي أربع(04) نسخ في باقي الحالات.
  تقوم المصلحة كجهة مختصة بالرقابة التقنية بالتأكد من مدى مطابقة مشروع الأراضي المجزأة لتوجيهات مخطط شغل الأراضي، وفي حالة غياب ذلك، لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو الأحكام المتعلقة بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير في غياب أدوات التهيئة والتعمير.
  كما يتناول التحقيق دراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجرّ عن الأراضي المجزّأة فيما يخص النظافة و الملائمة الصحية وطابع الأماكن المجاورة أو مصالحها وحماية المواقع أو المناظر الطبيعية أو الحضرية ودراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجر عن حركة المرور والتجهيزات العمومية ومصالح المنفعة العامة للبلدية([33]).
  ولزيادة فعالية وتشديد الرقابة تستشير المصلحة المختصةوجوبًا مجموعة من المصالح التقنية المختصة حول الطلب([34]) والتي تبدي رأيها خلال شهر من تاريخ استلام الملف وإلاّ عدّ سكوتها موافقة ضمنية مع إعادة الملف للمصلحة في كل الحالات.
  وقد قلصت هذه المدة المخولة للجهات أو المصالح لإبداء رأيها خلال الخمسة عشر (15)يوماابتداء من يوم استلام طلب إبداء الرأي و إلا اعتبروا موافقين حسب ما تقضي به المادة 12 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 غير أن المشرع لم يحدد الجهات المختصة والمصالح التي يجب استشارتها على خلاف ذلك بالنسبة لرخصة البناء.
  3* الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة
  - اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة التجزئة
  تقضي المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 أنه:" عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتصرف باعتباره ممثلا للبلدية أو للدولة في حالة مخطط شغل الأراضي المصادق عليه أو الذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي،تتم دراسة الملف على مستوىالشباك الوحيد للبلدية حسب نفس الأشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء"حيث يرسل رئيس المجلس الشعبي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارةالمذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد  في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في الطلب في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب.
  - اختصاص الوالي بمنح رخصة التجزئة
  يختص الوالي بمنح رخصة التجزئة في الحالات التي تكون فيها على درجة من الأهمية والمتمثلة حسب نص المادة 66 من القانون 90-29 فيما يلي:
  - البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة أو الولاية وهياكلها العمومية.- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة والمواد الإستراتيجية.- البنايات الواقعة في المناطق المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48، 49 من القانون رقم 90-29 والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي"، والمتمثلة في الساحل والأقاليم ذات المورد الفلاحي العالي والجيّد.
  ويعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي وفق نص المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 بالنسبة لما يأتي:
  _ المشاريع ذات الأهمية المحلية،_ المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليها .
  - اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بمنح رخصة التجزئة
  يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين([35])،و يبلغ القرار المتضمن رخصة التجزئة إلى صاحب الطلب في غضون الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب ،وذلك عندما يكون تسليم رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو الدولة ، وفي غضون ثلاثة(3) أشهر في جميع الحالات الأخرى حسب نص المادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19.
  4*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة التجزئة
  تصدر الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة قرارًا إداريا لا يخرج عن حالات ثلاثة، إمّا الموافقة على الطلب أو رفضه أو بتأجيل البت فيه على النحو التالي:
  *قبول طلب رخصة التجزئة
  بمطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا بموجب المواد 2 و3 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المحدّد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء، والمتعلقة بعدم المساس بالسلامة والأمن العمومي، وعدم تعرّض الأرض للأخطار الطبيعية في حالة غياب أدوات التعمير، وكذا احترام المقاييس المحدّدة بالمادة 09 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 في حالة وجودها، يتم قبول طلب الرخصة كقرار صادر في إطار الرقابة الإدارية على هذه الأشغال يتضمن وجوب اتخاذ صاحب الطلب الأشغال المتعلقة بجعل الأراضي المجزّأة قابلة للاستغلال وذلك من خلال إحداث شبكات الخدمة وتوزيع الأرض المجزأة إلى شبكة من الطرق والماء والتطهير والإنارة العمومية والطاقة والهاتف ومساحات توقيف السيارات والمساحات الخضراء وميادين الترفيه.
  يتم تبليغ القرار مرفقا بنسخة من الملف لصاحب الطلب خلال شهرين من تاريخ إيداعه عندما يكون صادرًا من رئيس المجلس الشعبي البلدي ممثلا للبلدية أو الدولة ، وخلال 03 أشهر في جميع الحالات الأخرى، كما يبلّغ لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية، ووضع نسخة تحت تصرّف الجمهور بمقر المجلس الشعبي البلدي لموقع وجود الأرض المجزأة.
  *رفض طلب رخصة التجزئة
          على غرار رخصة البناء، فإنّه يمنع على الجهات المختصة الترخيص بتجزئة إذا كانت الأرض المجزّأة ليست موافقة لمخطط شغل الأراضي المصادق عليه، أو ليست مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك،أو تجاوزت مرحلة التحقيق العمومي، حسب المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، كما لا يمكن للجهة المختصة عدم الترخيص بالتجزئة في البلديات التي لا تمتلك مخطط شغل الأراضي أو وثيقة تحل محله إذا كانت الأرض المجزأة غير موافقة لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير، وأو للتوجيهات التي تضبطها القواعد العامة للتهيئة والتعمير على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به.
  * تأجيل البت في رخصة التجزئة
  يمكن للجهة المختصة ألاّ تصدر قرار بالموافقة أو بالرفض، بل ترى تأجيل البت في طلب رخصة التجزئة طبقا لنص المادة 64 من القانون رقم90 29، على أن يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة إذا كانت أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد، كما تنص المادة 18 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 على أنه:"يصدر قرار تأجيل الفصل خلال الآجال المحددة للتحضير، ولا يمكن أن تتجاوز آثاره سنة واحدة"
  الفرع الثالث: رخصة الهدم                     
  1*مفهوم رخصة الهدم ونطاق تطبيقها
  * مفهوم رخصة الهدم
  عرّفت رخصة الهدم على أنّها "ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما إذا لم يعد قابلاً للاستعمال"(، وقد عرّفت محكمة النقض المصرية الهدم بأنّه إزالة البناء كلّه أو جزء منه، معتبرة أن المقصود بالهدم الكلّي الإزالة التامة للمبنى، أمّا الهدم الجزئي فيعني إزالة جزء فقط من المبنى على وجه يصير معه الجزء المهدوم غير صالح للاستعمال فيما أُعدّ له.
  لذا لا يمكن القيام بأيّة عملية هدم كلّي أو جزئي لبناية دون الحصول على رخصة الهدم مسبقا وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98 04 المتعلق بحماية التراث الثقافي ، ومن هنا تتضح لنا خصائص رخصة الهدم والتي تتمثل في:
  * أن تصدر رخصة الهدم في شكل قرار إداري من السلطة المختصة المتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا لنص المادة 68 من القانون رقم 90-29المتعلق بالتهيئة والتعمير، فلا يجوز قانونا أن يرخّص هذا الأخير بهدم بناية بموجب أمر شفوي أو إذن إداري غير مستوف للشروط والأشكال القانونية وإلاّ تعرّض قراره لعيب مخالفة القانون أو مخالفة الشكل والإجراءات.
  * أن يتضمّن القرار الإداري هدم البناء كليّا أو جزئيا، أي بمعنى إزالة أو محو أثر البناء القائم تمامًا أو جزء منه متى كان هدمه مؤثرا على مجموع البناء بحذف بعض الزوائد من قبيل التحسين والتعديل لا الهدم،ذلك أن الفرد ليس حرًّا في ممارسة هذا الحق، بل تضبطه شروط وإجراءات معينة يجب توافرها وتحقيقها من خلال ممارسة السلطة المختصة الرقابة المسبقة عليها واستخراج رخصة بذلك.
  * نطاق تطبيق رخصة الهدم
  نصّت المادة 60 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 على أنّه:"لا يمكن القيام بأيّ عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول المسبق على رخصة الهدم وذلك عندما تكون هذه البناية واقعة في مكان مصنّف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها، أو عندما تكون البنايات الآيلة للهدم سندًا لبنايات مجاورة".فالمشرع بإقراره هذه الرخصة كانت له دوافع منها: - حماية البناءات الواقعة في أماكن مصنّفة أو في طريق التصنيف الواقعة ضمن أملاك تاريخية أو سياحية أو معمارية أو ثقافية أو طبيعية.- حماية البناءات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها سندًا لهذه الأخيرة.
  وقد قضت المادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، بأنه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم، وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98 04 المؤرخ في 15 يونيو1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي، وهي المساحات والمواقع المحمية الثقافية ( المعالم التاريخية ، المواقع الأثرية ،القطاعات المحفوظة )، كما أن المشرع أوجب إرفاق ملف رخصة الهدم بخبرة مؤشر عليها من طرف مهندس مدني تشير للطريقة والعتاد المستعمل في الهدم، وذلك في حالة وجود البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البنايات المجاورة .
  *- إجراءات منح رخصة الهدم
  * طلب الحصول على رخصة الهدم
  يقدّم طالب رخصة الهدم طلبه إلى السلطة المختصة والذي يستوجب توافر فيه شروط معينة حتى يتم التحقيق فيه.
  -من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
  منح المشرع في المادة 71 من المرسوم التنفيذي 15-19 ، الحق في طلب هذه الرخصة لمن يأتي:أ
  * المالك، الذي عليه أن يثبت صفته بواسطة نسخة من عقد الملكية.
  * وكيل المالك، حيث يمكن للمالك توكيل شخص آخر ليتقدّم بطلب رخصة الهدم بمقتضى وكالة رسمية.
  * الحائز، الذي مكّنه المشرع من طلب الرخصة، إذ مدّد نطاق إثبات الملكية ليشمل شهادة الحيازة وإمكانية تصرّف المالك غير الناقل للملكية إلى غاية مرور المدة القانونية للتقادم.
  * الهيئة العمومية المخصّصة لها البناية بموجب عقد إداري كالجهات المستفيدة من نزع الملكية للمنفعة العمومية.
  - الوثائق المرفقة بطلب رخصة الهدم
  نصت المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19أنه :"...يتضمن الملف المرفق بطلب رخصة الهدم الذي يعده مكتب دراسات في الهندسة المعمارية، الوثائق الآتية، المؤشر عليها، كل وثيقة حسب الغرض الذي خصصت له، من طرف المهندس المعماري والمهندس المدني:
  * تصميم الموقع على السلم المناسب الذي يسمح بتحديد موقع المشروع،
  * مخطط للكتلة يعد على سلم 1/500 أو 1/200 من البناية الآيلة للهدم،
  * تقريرا وتعهدا على القيام بعملية الهدم في مراحل والوسائل التي يتعين استعمالها بصفة لا تعكر استقرار المنطقة،
  * عندما تتواجد البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البناية المجاورة يجب إرفاق الملف بمحضر خبرة مؤشرا عليه من طرف مهندس مدني يشير إلى الطريقة التي يتعين استعمالها في عملية الهدم الميكانيكية أو اليدوية والعتاد المستعمل والوسائل التي يجب استخدامها قصد ضمان استقرار المباني المجاورة،
  * مخطط مراحل الهدم وآجالها،
  * مخطط على سلم 1/100 للبناية، يحدد الجزء الذي يتعين هدمه والجزء الذي يتعين الاحتفاظ به في حالة الهدم الجزئي،
  * التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره ".
  *-دراسة طلب رخصة الهدم
  بالرجوع إلى نص المادة 73 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، فإنه يرسل طلب رخصة الهدم والملفات المرفقة به في ثلاث(03) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل موقع البناية،ويسجل تاريخ الإيداع على الوصل الذي يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا في نفس اليوم.
  و يحضرالشباك الوحيد الذي تم فتحه على مستوى البلدية،طلب رخصة الهدم حسب الأشكال المنصوص عليها لتحضير رخصة البناء.
  ويحدد أجل التحضير بشهر واحد ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، بدلا من ثلاث (03) أشهر التي أقرها المرسوم التنفيذي رقم 91 176، وتسلم رخصة الهدم في شكل قرار يرفق نموذج منه بالمرسوم التنفيذي رقم 15 19.
  *-مضمون قرار رخصة الهدم
  بعد التحقيق في الملف خلال مدّة شهر ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، على رئيس المجلس الشعبي البلدي إصدار قراره بشأن رخصة الهدم إمّا بالموافقة أو الرفض.
  وقد قضت المادة 78 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، أن يسلم رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم بعد أخذ رأي الشباك الوحيد على مستوى البلدية ، بدلا من مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الولاية والشخصيات العمومية والمصالح أو الهيئات المستشارة ( المادة 68 من المرسوم التنفيذي رقم 91 176 ) وتبدي المصالح والأشخاص العمومية أو الهيئات رأيها الاستشاري في مدة خمسة عشر (15) يوما ابتداء من تاريخ استلام طلب إبداء الرأي، ويجب عليها أن تعيد الملف المرفق بطلب إبداء الرأي في الأجل نفسه.ويبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم إلى صاحب الطلب، وفي حالة الإقرار بالرفض أو إبداء رأي بموافقة مع تحفظات خاصة يجب تبليغ القرار والرأي معللين إلى صاحب الطلب.
  -قبول طلب رخصة الهدم
  بتوافر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 يصبح رئيس المجلس الشعبي البلدي ملزمًا بمنح رخصة البناء، كما أنّه يكون ملزمًا بمنح رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلةالوحيدة لوضع حد لانهيار البناية طبقا لنص المادة 76 من المرسوم نفسه([47]).
  -رفض طلب رخصة الهدم
  يمكن تحديد حالات الرفض فيما يلي:
  * انعدام الصفة لدى الطالب، ويكون ذلك في حالة انعدام سند الملكية أو التوكيل.
  * تخلّف أحد الوثائق التقنية المطلوبة في المادة 72 من المرسوم 15-19.
  * عدم انسجام الوثائق التقنية المقدّمة رفقة الطلب مع قواعد العمران كما هو الحال بالنسبة للتخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره.
  - تأجيل البت في طلب رخصة الهدم
  لم يرد أي نص قانوني يسمح للسلطة المختصة بمنحها اتخاذ هذا القرار، حيث أنّ المشرّع قد استبعده من رخصة الهدم على النحو الذي فعله في رخصة البناء ورخصة التجزئة، وأبقى على ضرورة الرد على الطلب بالقبول أو الرفض، وهذا راجع ربّما لخطورة هذه الأشغال واستعجالها خاصة إذا تعلّق الأمر ببنايات آيلة للسقوط.
  باعتبار أن حق البناء من أوجه حق الملكية،فقد قضت المادة50 من القانون رقم90 29 المتعلق بالتهيئة والتعمير أن حق البناء مرتبط بملكية الأرض ويمارس مع الاحترام الصارم للأحكام القانونية والتنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض، ويخضع لرخصة البناء ورخصة التجزئة ، ورخصة الهدم.
  لرخصة البناء دورًا بالغ الأهمية في تجسيد الرقابة السابقة على أعمال البناء، فمن خلالها يتم ضمان الموازنة بين حق الأفراد في البناء باعتباره مصلحة مشروعة وحق المجتمع في أن يعمل قدرًا من الرقابة على أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في حركة البناء وتشييد المدن وحماية البيئة بكل أبعادها، وذلك بوضع ميكانيزمات ومقاييس القانونية التي يتعيّن التقيّد بها عند الإقدام على تشييد أي بناء.
  الفرع الأول: رخصة البناء
  تعتبر رخصة البناءمن أكثر الوسائل المخوّلة لسلطات الضبط فعالية في رقابة النشاط الفردي والتحكم فيه في المجال العمراني، فإذا كان للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية واستغلالها والتصرّف فيها وكذا ممارسة جميع الأنشطة العمرانية التي يراها تحقق مصلحته الخاصة، فإنّه بالمقابل تكون حريته مقيدة بألاّ تتعارض مع النظام العام العمراني وأسسه، لذا كان دور رخصة البناء دورًا وقائيا في مجال تنظيم حركة البناء، وبهذا الصدد يلزم التطرق إلى معنى ومفهوم هذه الرخصة ونطاق تطبيقها.
  * مفهوم رخصة البناء:
  عرّفت رخصة البناء بأنّها:"قرار يحدّ من سلطة المالك الفرد على ملكه، وتصبح فيه الدولة ضامنةلمتطلبات الحاجة الجماعية للسكن"، وعرّفت أيضا بأنّها :"الرخصة التي تمنحها سلطة إدارية مختصة لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل تنفيذ أعمال البناء"كما عرّفت رخصة البناء أنّها :"القرار الإداري الذي تمنح الإدارة بمقتضاه الحق للشخص بالبناء بعد التأكّد من توافر الشروط التي يتطلبها قانون التنظيم في المكان المراد البناء فيه"
  وفي تعريف آخر تعدّ رخصة البناء:"واحدة من رخص الضبط التي تهدف من خلالها السلطة الإدارية المختصة إلى تجسيد الرقابة المسبقة على أعمال البناء حتى يتم تنفيذها وفق قواعد مرسومة" ومهما تعدّدت التعاريف، فإنّه يمكن تعريف رخصة البناء بأنّها "القرار الإداري الصادر من سلطة مختصة قانونا، تمنح بمقتضاه الحق للشخص (طبيعيا أو معنويا) لإقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم قبل البدء في أعمال البناء التي يجب أن تحترم قواعد قانون العمران"من خلال هذا التعريف يتّضح أن عناصر رخصة البناء هي:
  - صدور قرار إداري بالبناء من سلطة مختصة
  - أن يكون قرارًا قبليا
  - أن يشتمل قرار الرخصة على إقامة بناء جديد أو تغيير بناء قائم
  * نطاق تطبيق رخصة البناء
  لا يمكن للإدارة رغم أهمية العمران، أن تتدخل لتقييد حريات الأشخاص في هذا الصدد إلاّ وفقا لمجال محدّد سلفا، أي تحديد نطاق رخصة البناء من حيث الموضوع ومن حيث المكان.
  - نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث الموضوع
  جاء نص المادة 52 من القانون رقم90-29 ليُحدّد الأعمال التي تستلزم رخصة البناء كما يأتي:
  **_تشييد البنايات الجديدة: l’édification des nouvelles constructions، ويقصد بتشييد البناء الجديد استحداث المبنى أو الشروع في إقامته لأوّل مرّة ،وبذلكضبط مصطلح البناءعلى أنه عملية تشييدبناية أو بنايات.ويمكن أن نوجز خصائص المبنى فيما يلي:
  -تماسك مادة المبنى أو مواد مهما كانت طبيعتها ومصدرها طوب أحمر وحجارة بيضاء أو الاسمنت المسلّح أو الطوب اللّين أو الطين أو الخشب.-أن يكون المبنى من صنع الإنسان، فإذا أدّت العوامل الطبيعية أو الجوية أو الجيولوجية إلى تكوين حائط مثلا، فلا يعبّر مبنى بالمعنى السابق لأنّه ليس من صنع الإنسان ولو اتصل بالأرض اتصالقرار.- أن يكون ثابتا ومستقرا مندمجا في الأرض، بحيث لا يمكن عزله أو فصله أو نقله دون هدمه أو إلحاق خسارة به، فإذا كان الحائط مجرّد رصّ لطوب أو حجارة على هيئة سور أو جدران دون أن يتصل بالأرض اتصال قرار أو دون تماسك بين مكوّناتها فلا يعتبر بناء.
  **-تمديد البنايات الجديدة: L’extension de constructionsexistantes، يقصد بالتمديد لغة الزيادة المتصلة، فيقال رجل مديد القامة أي طويل القامة ويقال تمدّد الشيء أي انبسط وتمطّى، أمّا
  قانونا([10]) فيقصد به التوسعة أي زيادة مساحة أو حجم المباني أو الحيّز المكاني القائم إلى مساحة أوسع أو أكبر حجم لكن دون تعلية البناء المراد إقامته ،ومثال ذلك إزالة حوائط فاصلة بين شقتين وجعلها شقة واحدةوفي العديد من الأحيان لا يتم استخراج الرخصة إذا تعلق الأمر بالتوسيع الداخلي كضم غرفتين ممّا يؤثر على أسس البناء والتصميمات الأولية التي تمّت بناءًا على دراسات سابقة، الأمر الذي يتطلب تدخل المشرع لفرض رقابة أكثر جدّية إذ الحصول على الرخصة وحدهُ غير كاف في هذه الحالة.
  **-تغيير البناء:Modification de construction ،التغيير لغة هو الإقامة والتقويم والمساواة، وهو من الفعل "عدّل" فيقال عدّل الشيء بالشيء أي سوّاه به وجعله مثله قائما مقامه([11])،والتغيير الذي قصده المشرع يشمل فقط الحيطان الضخمة أو الواجهات المفضية على الساحات العمومية بغية تعلية المبنى أو تعديل في الواجهة الخارجية له  ، فالمستفيد من رخصة البناء له أن يطلب من الإدارة تعديل أو تصحيح أعمال البناء المقامة بشكل متميّز عن تلك الواردة في الرخصة الأصلية بشرط مطابقة أعمال التعديل التي ستتم للقواعد القانونية السارية المفعول وقتها حتى وإن اختلفت عن القانون الذي صدرت في ضلّه الرخصة السابقة.
  **-إنجازجدار صلب للتدعيم أوالتسييج: La réalisation de mur desoutènement et de clôture en dur، التدعيم لغة هو من الفعل "دعّم" فيقال [دعّم] الشيء دعمًاو أي أسنده لئلا يميل وأعانه وقوّاه، وأمّا اصطلاحًا فهو تقوية المباني القائمة وإزالة ما بها من خلل، ولذلك استلزم القانون الحصول على ترخيص قبل إجراءها لخطورتها البالغة أو لحاجتها لرقابة إدارية وفنية خاصة من سلطات الضبط.
  أمّا التسييج لغة هو من الفعل [سيّج] فيقال سيّج الشيء، أي جعل له سياجًا والسّياج هو ما أحيط به على كل شيء، أمّا اصطلاحًا فالتسييج يعني إقامة جدار صلب يحيط بالفناء الخارجي للمبنى.
  -نطاق تطبيق رخصة البناء من حيث المكان
  بالرجوع إلى القانون الساري المفعول لا نجد تحديدًا للنطاق المكاني لرخصة البناء إلاّ بموجب نص المادة 53 من القانون رقم 90-29 التي استثنت فقط البنايات التي تتعلق بسرية الدفاع الوطني والتي يجب على وزارة الدفاع أن تسهر على توافقها مع الأحكام التشريعية والتنظيمية في مجال البناء والتعمير، وهو ما نصت عليه المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  2- إجراءات منح القرار المتعلق برخصة البناء
  * طلب رخصة البناء
  يبدأ الترخيص بطلب يقدّم إلى الجهة الإدارية المختصة بشؤون التنظيميقدّم هذا الطلب من أشخاص وجهات أوجب عليها المشرع الحصول على الترخيص قبل القيام بتنفيذ أعمال البناء، وهنا يتعيّن على الطالب إستيفاء كل الشروط القانونية أو التنظيمية اللازمة بدءًا من توفّره على شرط الصفة وإحضار واستجماع كل الوثائق والمستندات المطلوبة لهذا الغرض.
  - تحديد صفة طالب الرخصة
  لم يجعل المشرع طلب رخصة البناء قاصرًا على المالك فقطبل وسّع في صفة طالب الرخصة، وهي خطوة للقضاء على أحد المبرّرات الدافعة إلى الإقدام على البناء الفوضوي، وهم على وجه التحديد:
  * المالك،* وكيل المالك،* المستأجر لديه المرخّص له قانونا،* الهيئة أو المصلحة المخصّصة لها قطعة الأرض أو البناية،* متولي الوقف.
  وعليه، يترتب على ذلك أن رخصة البناء تعدّ باطلة إذا تمّ الحصول عليها من غير ذي صفة، على أن صفة الشخص هذه تتحدّد في تاريخ قرار الإدارة بمنح الرخصة أو رفضها وليس في تاريخ تقديم الطلب.
  - تحديد وثائق ملف طلب رخصة البناء
  إنّ محتويات ملف رخصة البناء كثيرة، فهناك وثائق تثبت صفة الطالب ووثائق أخرى خاصة بالبناء والتي يغلب عليها الطابع التقني، وهي ما نصت عليها المادة 55 من القانون رقم 90 29، والمادة 43 من المرسوم التنفيذي رقم15 19، حيث يرفق طلب رخصة البناء بالملفات الآتية:
  الملف الإداري، ويحتوي على:
  * مراجع رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تقع ضمن تجزئة مخصصة للسكنات أو لغرض آخر،* قرار السلطة المختصة الذي يرخص إنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية وتجارية مصنفة في فئات المؤسسات الخطيرة وغير الصحية والمزعجة،* شهادة قابلية الاستغلال مسلمة وفقا للأحكام المذكورة أعلاه، بالنسبة للبنايات الواقعة ضمن أرض مجزأة برخصة تجزئة.
  الملف المتعلق بالهندسة المعمارية، ويحتوي على:
  * مخطط الموقع على سلم مناسب يسمح بتحديد موقع المشروع، * مخطط الكتلة على سلم 1/200 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 500 م2 أو على سلم 1/500 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تقل أو تساوي 5000 م2 وتتعدى 500 م2وعلى سلم 1/1000 بالنسبة للقطع الأرضية التي مساحتها تتجاوز 5000 م2 ، ويحتوي هذا المخطط على البيانات الآتية :
    حدود القطعة الأرضية ومساحتها وتوجهها ورسم الأسيجة عند الاقتضاء،  منحنيات المستوى أو مساحة التسطيح والمقاطع التخطيطية للقطعة الأرضية،  نوع طوابق البنايات المجاورة أو ارتفاعها أو عددها،
  إرتفاع البنايات الموجودة والمبرمجة على القطعة الأرضية أو عدد طوابقها وتخصيص المساحات المبنية ، وغير المبنية ،  المساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية على الأرض،  بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية وكذا نقاط وصل ورسم شبكة الطرق والقنوات المبرمجة على المساحة الأرضية.
  * التصاميم المختلفة المعدة على سلم 1/50 بالنسبة للبنايات التي تقل مساحة مشتملاتها عن 300م2 وعلى سلم 1/100 بالنسبة للبنايات التي تتراوح مساحة مشتملاتها بين 300م2 و 600م2،وعلى سلم 1/200 بالنسبة لباقي البنايات : للتوزيعات الداخلية لمختلف مستويات البناية والمحلات التقنية وكذا الواجهات ، بما في ذلك واجهات الأسيجة والمقاطع الترشيدية والصور ثلاثية الأبعاد التي تسمح بتحديد موقع المشروع في محيطه القريب ،عند الاقتضاء ،
  * مذكرة تتضمن الكشف الوضعي والتقديري للأشغال وآجال إنجاز ذلك،
  * الوثائق المكتوبة والبيانية التي تدل على البناء بحصص ،عند الاقتضاء .
  الملف التقني، ويحتوي على:
  * باستثناء مشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية، يجب إرفاق المذكرة بالرسوم البيانية الضرورية وتتضمن البيانات الآتية:
    عدد العمال وطاقة استقبال كل محل،  طريقة بناء الأسقف ونوع المواد المستعملة،  وصف مختصر لأجهزة التموين بالكهرباء والغاز والتدفئة والتوصيل بالمياه الصالحة للشرب والتطهير والتهوية  تصاميم شبكات صرف المياه المستعملة،  وصف مختصر لهيئات إنتاج المواد الأولية والمنتجات المصنعة وتحويلها وتخزينها بالنسبة للبنايات الصناعية،  الوسائل الخاصة بالدفاع والنجدة من الحرائق،  نوع المواد السائلة والغازية والصلبة وكمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة والمحيط  الموجودة في المياه المستعملة المصروفة وانبعاث الغازات وأجهزة المعالجة والتخزين والتصفية،  مستوى الضجيج المنبعث بالنسبة للبنايات ذات الاستعمال الصناعي والتجاري والمؤسسات المخصصة لاستقبال الجمهور.
  * تتضمن دراسة الهندسة المدنية:
    تقرير يعده ويوقعه مهندس معتمد في الهندسة المدنية يوضح تحديد ووصف الهيكل الحامل للبناية وتوضيح أبعاد المنشآت والعناصر التي تكون الهيكل، تصاميم الهياكل على نفس سلم تصاميم ملف الهندسة المعمارية .
  وبالرجوع إلى نص المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، فإنه يرسل طلب رخصة البناء و الملفات المرفقة –الملف الإداري و التقني والملف المتعلق بالهندسة المعمارية  في ثلاث(03) نسخ بالنسبة لمشاريع البنايات الخاصة بالسكنات الفردية،وفي ثمان(08) نسخ بالنسبة لبقية المشاريع التي تحتاج إلى رأي المصالح العمومية،إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض.
  ويسجل تاريخ إيداع الطلب بوصل يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي في نفس اليوم،بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي ينبغي أن تكون مطابقة لتشكيل الملفات على النحو المنصوص عليه.
  2*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة البناء
  *  الجهة المختصة بمنح رخصة البناء
  لقد وزّع المشرع الاختصاص في منح رخصة البناء إلى جهات وسلطات إدارية متعددة مركزية ولا مركزية استنادًا إلى طبيعة البناء ومدى أهميته المحلية والجهوية والوطنية
  -اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في تسليم رخصة البناء
  يفصل رئيس المجلس الشعبي البلدي في طلبات رخصة البناء إمّا بصفته ممثلا للبلدية وإمّا بصفته ممثلا للدولة حيث نصّت المادة 65 من القانون رقم 90 29 بقولها:"مع مراعاة الأحكام المنصوص في المادتين 66 و67 أدناه تسلّم رخصة التجزئة أو رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي:
  - بصفته ممثلا للبلدية بالنسبة لجميع الاقتطاعات أو البناءات في قطاع يغطّيه مخطط شغل الأراضي يوافي رئيس المجلس الشعبي البلدي في هذه الحالة الوالي بنسخة من الرخصة.
  - بصفته ممثلا للدولة في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بعد الإطلاع على الرأي الموافق للوالي".
  وبموجب المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19،نص المشرع على أن يبلغ القرار المتضمن رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي إلى صاحب الطلب بصفة إلزامية في جميع الحالات ، خلال العشرين (20)يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب ، وهذا يعد خطوة لتسهيل  وتبسيط إجراءات منح رخص البناء وسرعة البت في طلبات الرخص مما يعطي ديناميكية أكثر لمجال التعمير وكسر كل أشكال البيروقراطية.
  -اختصاص الوالي بمنح رخصة البناء
  يختص الوالي بمنح رخصة البناء طبقا للقانونرقم 90-29 في الحالات التالية:([17])
  - البنايات والمنشآت المنجزة لصالح الدولة أو الولاية أو لمصالحهما العمومية،
  - منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة وكذلك المواد الإستراتيجية.
  - اقتطاعات الأراضي والبنايات الواقعة في السواحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية والثقافية البارزة والأراضي الفلاحية ذات المردود الفلاحي العالي أو الجيّد والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي" (المناطق الخاصة المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48 من القانون 90-29).
  وقد نصت المادة 49 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 على أنه:" يكون من اختصاص الوالي تسليم رخص البناء المتعلقة بالمشاريع الآتية:
  _التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة محلية
  _ مشاريع السكنات الجماعية التي يفوق عدد سكناتها200 وحدة سكنية ويقل عن600 وحدةسكنية...".
  -رخصة البناء من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير
  وفقا لنص المادة 67 من القانون 90-29 ،يعود الاختصاص للوزير المكلّف بالتعمير بتسليم رخصة البناء بالنسبة للمشاريع ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية وذلك بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين.وتنص المادة 49 من المرسوم التنفيذيرقم 15 19 على أنه:"...يكون من اختصاصالوزير المكلف بالتعمير تسليم رخص البناء الخاصة بالمشاريع الآتية:
  _ التجهيزات العمومية أو الخاصة ذات منفعة وطنية،
  _ مشاريع السكنات الجماعية التي عدد السكنات فيها يساوي أو يتعدى 600 وحدة سكنية،
  _ الأشغال والبنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدول الأجنبية أو المنظمات الدولية ومؤسساتها العمومية وأصحاب الامتياز،
  _ المنشآت المنتجة والناقلة والموزعة والمخزنة للطاقة..."
  نلاحظ ممّا سبق أن المشرع قد وزّع الاختصاص في منح رخصة البناء بين كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي، الوالي والوزير المكلّف بالتعمير على أساس كثافة الأنشطة العمرانية (أعمال البناء وأهميتها)
  * إجراء التحقيق في ملف طلب رخصة البناء:
  أحدث بموجب المرسوم التنفيذي رقم 15 19، الشباك الوحيدالذي يتولى دراسة وتحضير ملف رخصة البناء، فعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص رئيس المجلس الشعبي، تتم دراسة الطلب من طرف الشباك الوحيدللبلدية،حيث يتم تحديد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب أحكام المادة 58 من هذا المرسوم، في هذه الحالة يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارة المذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب، ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في طلبات رخص البناء في أجل الخمسة (15) عشر يوما التي تلي تاريخ إيداع الطلب.
  وعندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص الوالي أو الوزير المكلف بالعمران، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية في سبع (07) نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالعمران قصد إبداء رأي مطابق وذلك في أجل الثمانية (08) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب، ويتم تحضير الملف من طرف الشباك الوحيد للولاية ، حيث تحدد تشكيلته وكيفيات سيره بموجب المادة 59 من هذا المرسوم، ويجب أن يفصل في الطلبات في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب .
  * إصدار قرار رخصة البناء
  بعد الانتهاء من دراسة الطلب والتحقيق في الملف، فإنّه يتعيّن على الجهة المختصة أن تصدر قرار صريح بشأن طلب الحصول على الرخصة، حيث أن القرار قد يكون بالموافقة إذا توافرت الشروط المطلوبة في الطلب، وقد يكون برفض الطلب بسبب عدم توافر الشروط القانونية في الطلب، وقد يكون بتأجيل البت في الطلب أو بسكوت الإدارة تمامًا.
  - قبول طلب رخصة البناء
  تتحقق هذه الصورة في حالة مطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا، سواء ما تعلّق منها بصفة الطالب  أو ما تعلّق منها بالوثائق التقنية التي تبيّن انسجام محل الطلب مع قواعد العمران وقواعد البيئة ، والملف المتعلق بالهندسة المعمارية ، عندئذ يتوجب على رئيس المجلس الشعبي البلدي منح رخصة البناء للطالب بقرار صريح على اعتبار أنّ اختصاص الإدارة في هذه الحالة مقيّد وليس عملا تقديريا، حيث لا يمكن للإدارة رفض منح الترخيص إلاّ للأسباب المستخلصة من القانون طبقا لنص المادة 62 من القانون رقم 90 29([20]) .غير أنّه يمكن للإدارة أن تمنح رخصة البناء بتحفظ أي بقيود، حيث نصّت المادة 27 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المتعلق بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير بقولها: "يمكن رفض رخصة البناء أو منحها مقيّدة بأحكام خاصة إذا كانت البنايات والمنشآت المزمع بناؤها تمس بموقعها وحجمها أو مظهرها الخارجي، أو نظرا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية وكذا المحافظة على آفاق المعالم الأثرية"،ويتعيّن أن يكون قررا منح رخصة البناء بتحفظ مسببا طبقا لنص المادة  52 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 تنص على أنه:" ...عندما تمنح الرخصة أو تشتمل على تحفظات ، فإن القرار الذي تتخذه السلطة المختصة يجب أن يكون مبررا".
  لذا يمكن للجهة الإدارية المختصة منح رخصة البناء بإلزام المعني بضرورة القيام بأعمال معينة بفرضها موقع البناية أو حجمها أو مظهرها الخارجي أو نظرًا لأهمية الأماكن المجاورة والمعالم والمناظر الطبيعية أو الحضرية......
  - رفض منح رخصة البناء
  هناك حالات يستوجب فيها على الإدارة أن ترفض منح رخصة البناء، وهناك حالات أخرى يمكن لها أن ترفض منحها، وفي كل الحالات يجب أن يكون الرفض لأسباب مستخلصة من أحكام قانون التعمير، ويجب على الإدارة تسبيب قرارها وأن تبلّغ المعني بهذا الرفض، هذا ما نصّت عليه المادة 62 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير بقولها: "لا يمكن رفض طلب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم إلاّ لأسباب مستخلصة من أحكام هذا القانون"، وأيضا المادة 52 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  بمقتضى نص المادة أعلاه، على الإدارة أن تصدر قرارها برفض الرخصة في الحالات التالية:
  * مخالفة مشروع البناء لـ"مخطط شغل الأراضي" المصادق عليه والمنشور منذ 60 يومًا على الأقل، ومثال ذلك رفض مشروع بناية يتماشى شكلها المنبثق من حضارة أجنبية، ولا لونها أو المواد المستعملة للبناء مع القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات المحدّدة في "مخطط شغل الأراضي"(.
  * مخالفة مشروع البناء الذي يشيّد على أرض مجزأة لرخصة التجزئة ولدفتر الشروط المتعلّق بها والذي يحدّد بعض الشروط التي تستجيب لها البنايات التي تبرمج على هذه التجزئة le lotissement.
  * عدم مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط التهيئة والتعمير و/أو للتوجيهات المنصوص عليها
  طبقا للأحكام المحدّدة في القواعد العامة للتهيئة والتعميروفي هذا الصدد منح المشرع للإدارة سلطة تقديرية في اتخاذ قرار الرفض، فمتى قدّرت الإدارة مخالفة مشروع البناء لهذه التوجيهات وأصدرت قرار رفض الرخصة كان قرارًا سليما فرضته مقتضيات السلطة الممنوحة لها قانونا في هذا الشأن،وبمعنى آخر فإنّ الإدارة لا تمتلك أن تؤسس رفضها على مجرّد عدم الملائمة، ذلك أن الترخيص بالبناء يدخل ضمن حالات الاختصاص المقيّد للإدارة.
  قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء
  نصّت المادة 64 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير على أنّه: "يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة أو البناء محل تأجيل يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة أو رخصة البناء عندما تكون أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد"، وأيضاالمادة 53 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19.
  -        حالة سكوت الإدارة
  يثور التساؤل حول ما إذا لم تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها بمنح رخصة البناء في المدة القانونية، فهل يفسر هذا السكوت بقبول أو رفض ضمني لمنح رخصة البناء؟
    إذا كانت القاعدة العامة هي أن سكوت الإدارة عن الطلب الموجّه إليها من أجل الحصول على قرار إداري معيّن يعتبر منها رفضا ضمنيا، فإن الأمر ليس كذلك في قرارات الترخيص بالبناء([27])  ففي التشريع الجزائري وقبل صدور القانون 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير، كان سكوت الإدارة يعتبر قبول ضمني لطلب رخصة البناء، أي قرار ضمني بالقبول خلافا لما هو مقرر في العمل الإداري من أنّ سكوت الإدارة يعني الرفض، وهذا يتضّح من خلال نص المادة 14 من القانون رقم 82-02 (الملغى) والمادة 06 من الأمر رقم 85-01([28]) الذي يحدّد انتقاليا قواعد شغل الأراضي قصد المحافظة عليها، والتي تقضي بإمكانية إثبات سكوت الإدارة بالطرق القضائية وبإمكانية أمر القضاء للجهة الإدارية المختصة بتسليم رخصة البناء.
  لكن المشرع الجزائري في القانون رقم 90-29 في المادة 63 منه،غيّر مسلكه وكيّف سكوت الإدارة بعد مضي المدة القانونية على طلب الطالب بالرفض لا القبول، ممّا يكون معه لذي المصلحة الطعن فيه بدعوى إلغاء أمام القضاء المختص، حيث نصّت المادة 63 على أنّه:"يمكن لطالب رخصة البناء أو التجزئة أو الهدم، غير المقتنع برفض طلبه أن يقدّم طعنا سلّميا أو يرفع القضية أمام الجهة القضائية المختصة في حالة سكوت السلطة السلمية أو رفضها له"والملاحظ بهذا الصدد أنّ المشرع قد جمع بين حالتين، سكوت الإدارة ورفضها، حيث يمكن لطالب رخصة البناء اللجوء إلى الطعن، لكن قرار الرفض يكون كنتيجة لعدم المطابقة وتمّ التوصل إلى هذه النتيجة بعد دراسة الملف، أمّا سكوت الإدارة يعتبر موقف سلبي وعليه يجب أن تلتزم بدراسة الملف وإصدار قرار معلّل مهما كان مضمونه.
  الفرع الثاني: رخصة التجزئة
  1/مفهوم رخصة التجزئة ونطاق تطبيقها
  * مفهوم رخصة التجزئة
  لقد عرّف الفقه التجزئة بأنّها : "كل عملية تقسيم لملكية عقارية إلى عدّة قطع من أجل البناء عليها"([29])،كما عرّفت بأنّها : "عملية أو نتيجة لعملية الهدف منها التقسيم الإداري لملكية أو عدّة ملكيات خاصة، القيام ببيوع أو إيجارات متزامنة أو متفرقة بهدف إنشاء مساكن أو حدائق او منشآت صناعية أو تجارية"، كما عرّفت التجزئة على أنّها: "عملية تقسيم الملكية العقارية الواحدة إلى مجموعة قطع موجّهة لإنشاء بنايات".
  وقد جاء في نص المادة 57 من القانون رقم 90-29،أنّ رخصة التجزئة تشترط لكل عملية تقسيم لاثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدّة ملكيات مهما كان موقعها
  * نطاق تطبيق رخصة التجزئة
  تعتبر رخصة التجزئة لازمة وضرورية في كل تقسيم لملكية عقارية أو عدّة ملكيات عقارية مهما كان موقعها إذا كانت الغاية منها تشييد بنايات عليها، وهذا ما أكدته المادة 03 من القانون رقم 08-15 الذي يحدّد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها([31])، إذ تمنع إنشاء تجزئة أو مجموعة سكنية قبل الحصول المسبق على رخصة التجزئة.
  2* إجراءات إصدار القرار المتعلق برخصة التجزئة
  *طلب الحصول على رخصة التجزئة
  يقدّم طلب رخصة التجزئة من طرف المالك أو نائبه مرفقا بالملف الذي نصّت عليه المادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 إلى رئيس البلدية التي يقع بدائرة اختصاصها الإقليمي العقار المراد تجزئته  ولا يمكن لأي مالك أن يقوم بأيّ تصرّف رسمي أمام الموثق إلاّ بعد عملية إيداع وتسجيل وإشهار هذه التجزئة.
  - من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
  اقتصر المشرع الجزائري بشأن طالب رخصة التجزئة –على خلاف رخصة البناء- على كل من المالك أو موكله فقط([32])، حيث أن المالك الذي يثبت ملكيته العقارية بموجب عقد ملكية يمكنه تقديم طلب للحصول على رخصة تجزئة ملكيته، أو يوكل غيره في ذلك ، فقد نصت المادة 08 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 أنه:" يجب أن يتقدم صاحب الملكية أو موكله بطلب رخصة التجزئة التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم ويوقع عليه ..."و إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا، يجب أن يدعم طلبه بنسخة من القانون الأساسي،وهنا تظهر أهمية رخصة التجزئة لأن فيها تجزئة العقار الأصلي وإنشاء وحدات عقارية جديدة التي تثبت ملكيتها للمالك نفسه أو موكله.
  - الوثائق المرفقة بطلب رخصة التجزئة
  قضت المادة 09 من المرسوم التنفيذي 15-19الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها بأن يرفق طلب رخصة التجزئة بملف يشتمل على الوثائق التالية:
  1* تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمحبتحديد موقع القطعة الأرضية.
  2* التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 200/1 أو 500/1 تشتمل على البيانات التالية:
  - حدود القطعة الأرضية ومساحتها ،–منحنيات المستوى وسطح التسوية مع مواصفاتها التقنية الرئيسية ونقاط وصل شبكة الطرق المختلفة،- تحديد القطع الأرضية المبرمجة مع رسم شبكة الطرق، وقنوات التموين بالمياه الصالحة للشرب، والحريق، وصرف المياه القذرة، وكذا شبكات توزيع الغاز والكهرباء والهاتف والإنارة العمومية،–تحديد موقع مساحات توقف السيارات والمساحات الحرّة ومساحات الارتفاقات الخاصة،- موقع البنايات المبرمجة وطبيعتها وشكلها العمراني بما في ذلك البنايات الخاصة بالتجهيزات الجماعية،
  3* مذكرة توضح التدابير المتعلقة بما يأتي:
  - طرق المعالجة المخصّصة لتقنية المياه الراسبة الصناعية من جميع المواد السائلة أو الصلبة أو الغازية المضرّة بالصحة العمومية والزراعية والبيئة،- طرق المعالجة المخصّصة لتصفية الدخان وانتشار الغازات من جميع المواد المضرة بالصحة العمومية.- تحديد مستوى الضجيج وانبعاث الطفيليات الكهرومغناطيسية ،بالنسبة للأراضي المجزأة للاستعمال الصناعي،
  4*مذكرة تشمل على البيانات الآتية:
  - قائمة القطع الأرضية المجزأة ومساحة كل قطعة منها،- نوع مختلف أشكال شغل الأرض مع توضيح عدد المساكن ومناصب الشغل والعدد الإجمالي للسكان المقيمين ،- الاحتياجات في مجال الماء والغاز والكهرباء والنقل وكيفيات تلبيتها،- طبيعة الارتفاقات والأضرار المحتملة،- دراسة التأثير في البيئة عند الاقتضاء،- دراسة جيوتقنية،يعدها مخبر معتمد .
  5* برنامج الأشغال الذي يوضح الخصائص التقنية للمشاريع والشبكات والتهيئة المقرر إنجازها وشروط تنفيذها مع تقدير تكاليفها وتوضيح مراحل الإنجاز وآجال ذلك،عند الاقتضاء.
  6* دفتر شروط يحدد الالتزامات والارتفاقات الوظيفية وذات المنفعة العامة المفروضة على الأراضي المجزأة وكذا الشروط التي تنجز بموجبها البنايات.
  هذه الوثائق التقنية الملزمة في طلب رخصة التجزئة راعى فيها المشرع الجزائري مدى مطابقتها لقواعد التهيئة والتعمير،لما للرخصة من أهمية في عملية البناء بعد تجزئة القطعة الأرضية ،وتأكد ذلك بموجب المادة 43 من المرسوم التنفيذيرقم 15 19 المتعلقة بوثائق طلب رخصة البناء،و التي تؤكد على أن تقدم مستندات رخصة التجزئة بالنسبة للبنايات المبرمجة على قطعة أرضية تدخل ضمن أرض مجزأة لغرض السكن أو لغرض آخر وهي أساسية في ملف طلب رخصة البناء.
  *- دراسة طلب رخصة التجزئة
  بعد استكمال الملف، يرسل في خمسة(05) نسخ لدى الجهة المختصة بالرقابة على الأشغال في هذه المرحلة والمتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي بموجب نص المادة 61 من القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 10 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 ،بدوره يرسل نسخة منه لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية خلال 08 أيام إذا كان ممثلا للبلدية وفي أربع(04) نسخ في باقي الحالات.
  تقوم المصلحة كجهة مختصة بالرقابة التقنية بالتأكد من مدى مطابقة مشروع الأراضي المجزأة لتوجيهات مخطط شغل الأراضي، وفي حالة غياب ذلك، لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير أو الأحكام المتعلقة بالقواعد العامة للتهيئة والتعمير في غياب أدوات التهيئة والتعمير.
  كما يتناول التحقيق دراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجرّ عن الأراضي المجزّأة فيما يخص النظافة و الملائمة الصحية وطابع الأماكن المجاورة أو مصالحها وحماية المواقع أو المناظر الطبيعية أو الحضرية ودراسة الانعكاسات التي يمكن أن تنجر عن حركة المرور والتجهيزات العمومية ومصالح المنفعة العامة للبلدية.
  ولزيادة فعالية وتشديد الرقابة تستشير المصلحة المختصةوجوبًا مجموعة من المصالح التقنية المختصة حول الطلب والتي تبدي رأيها خلال شهر من تاريخ استلام الملف وإلاّ عدّ سكوتها موافقة ضمنية مع إعادة الملف للمصلحة في كل الحالات.
  وقد قلصت هذه المدة المخولة للجهات أو المصالح لإبداء رأيها خلال الخمسة عشر (15)يوماابتداء من يوم استلام طلب إبداء الرأي و إلا اعتبروا موافقين حسب ما تقضي به المادة 12 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 غير أن المشرع لم يحدد الجهات المختصة والمصالح التي يجب استشارتها على خلاف ذلك بالنسبة لرخصة البناء.
  3* الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة
  - اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي بمنح رخصة التجزئة
  تقضي المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 أنه:" عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتصرف باعتباره ممثلا للبلدية أو للدولة في حالة مخطط شغل الأراضي المصادق عليه أو الذي تجاوز مرحلة التحقيق العمومي،تتم دراسة الملف على مستوىالشباك الوحيد للبلدية حسب نفس الأشكال المنصوص عليها بالنسبة لرخصة البناء"حيث يرسل رئيس المجلس الشعبي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارةالمذكورة في المادة 47 من خلال ممثليها في الشباك الوحيد  في أجل الثمانية (08) أيام التي تلي تاريخ إيداع الطلب ويجب أن يفصل الشباك الوحيد للبلدية في الطلب في أجل الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب.
  - اختصاص الوالي بمنح رخصة التجزئة
  يختص الوالي بمنح رخصة التجزئة في الحالات التي تكون فيها على درجة من الأهمية والمتمثلة حسب نص المادة 66 من القانون 90-29 فيما يلي:
  - البنايات والمنشآت المنجزة لحساب الدولة أو الولاية وهياكلها العمومية.- منشآت الإنتاج والنقل وتوزيع وتخزين الطاقة والمواد الإستراتيجية.- البنايات الواقعة في المناطق المشار إليها في المواد 44، 45، 46، 48، 49 من القانون رقم 90-29 والتي لا يحكمها "مخطط شغل الأراضي"، والمتمثلة في الساحل والأقاليم ذات المورد الفلاحي العالي والجيّد.
  ويعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي وفق نص المادة 15 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 بالنسبة لما يأتي:
  _ المشاريع ذات الأهمية المحلية،_ المشاريع الواقعة في مناطق غير مغطاة بمخطط شغل أراض مصادق عليها .
  - اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بمنح رخصة التجزئة
  يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلّف بالتعمير بالنسبة للمشاريع المهيكلة ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية بعد الإطلاع على رأي الوالي أو الولاة المعنيين،و يبلغ القرار المتضمن رخصة التجزئة إلى صاحب الطلب في غضون الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب ،وذلك عندما يكون تسليم رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو الدولة ، وفي غضون ثلاثة(3) أشهر في جميع الحالات الأخرى حسب نص المادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19.
  4*نطاق سلطة الإدارة في البت في طلب رخصة التجزئة
  تصدر الجهة المختصة بمنح رخصة التجزئة قرارًا إداريا لا يخرج عن حالات ثلاثة، إمّا الموافقة على الطلب أو رفضه أو بتأجيل البت فيه على النحو التالي:
  *قبول طلب رخصة التجزئة
  بمطابقة الطلب للشروط المقررة قانونا بموجب المواد 2 و3 من المرسوم التنفيذي رقم 91-175 المحدّد للقواعد العامة للتهيئة والتعمير والبناء، والمتعلقة بعدم المساس بالسلامة والأمن العمومي، وعدم تعرّض الأرض للأخطار الطبيعية في حالة غياب أدوات التعمير، وكذا احترام المقاييس المحدّدة بالمادة 09 من المرسوم التنفيذي رقم15-19 في حالة وجودها، يتم قبول طلب الرخصة كقرار صادر في إطار الرقابة الإدارية على هذه الأشغال يتضمن وجوب اتخاذ صاحب الطلب الأشغال المتعلقة بجعل الأراضي المجزّأة قابلة للاستغلال،وذلك من خلال إحداث شبكات الخدمة وتوزيع الأرض المجزأة إلى شبكة من الطرق والماء والتطهير والإنارة العمومية والطاقة والهاتف ومساحات توقيف السيارات والمساحات الخضراء وميادين الترفيه.
  يتم تبليغ القرار مرفقا بنسخة من الملف لصاحب الطلب خلال شهرين من تاريخ إيداعه عندما يكون صادرًا من رئيس المجلس الشعبي البلدي ممثلا للبلدية أو الدولة ، وخلال 03 أشهر في جميع الحالات الأخرى، كما يبلّغ لمصلحة الدولة المكلّفة بالتعمير على مستوى الولاية، ووضع نسخة تحت تصرّف الجمهور بمقر المجلس الشعبي البلدي لموقع وجود الأرض المجزأة.
  *رفض طلب رخصة التجزئة
          على غرار رخصة البناء، فإنّه يمنع على الجهات المختصة الترخيص بتجزئة إذا كانت الأرض المجزّأة ليست موافقة لمخطط شغل الأراضي المصادق عليه، أو ليست مطابقة لوثيقة التعمير التي تحل محل ذلك،أو تجاوزت مرحلة التحقيق العمومي، حسب المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، كما لا يمكن للجهة المختصة عدم الترخيص بالتجزئة في البلديات التي لا تمتلك مخطط شغل الأراضي أو وثيقة تحل محله إذا كانت الأرض المجزأة غير موافقة لتوجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير، وأو للتوجيهات التي تضبطها القواعد العامة للتهيئة والتعمير على النحو الذي يحدده التنظيم المعمول به.
  
  * تأجيل البت في رخصة التجزئة
  يمكن للجهة المختصة ألاّ تصدر قرار بالموافقة أو بالرفض، بل ترى تأجيل البت في طلب رخصة التجزئة طبقا لنص المادة 64 من القانون رقم90 29، على أن يفصل فيه خلال سنة على الأكثر من قبل السلطة المكلّفة بتسليم رخصة التجزئة إذا كانت أداة التهيئة والتعمير في حالة الإعداد، كما تنص المادة 18 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 على أنه:"يصدر قرار تأجيل الفصل خلال الآجال المحددة للتحضير، ولا يمكن أن تتجاوز آثاره سنة واحدة"
  الفرع الثالث: رخصة الهدم
  1*مفهوم رخصة الهدم ونطاق تطبيقها
  * مفهوم رخصة الهدم
  عرّفت رخصة الهدم على أنّها "ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما إذا لم يعد قابلاً للاستعمال" وقد عرّفت محكمة النقض المصرية الهدم بأنّه إزالة البناء كلّه أو جزء منه، معتبرة أن المقصود بالهدم الكلّي الإزالة التامة للمبنى، أمّا الهدم الجزئي فيعني إزالة جزء فقط من المبنى على وجه يصير معه الجزء المهدوم غير صالح للاستعمال فيما أُعدّ له.
  لذا لا يمكن القيام بأيّة عملية هدم كلّي أو جزئي لبناية دون الحصول على رخصة الهدم مسبقا وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98 04 المتعلق بحماية التراث الثقافي، ومن هنا تتضح لنا خصائص رخصة الهدم والتي تتمثل في:
  * أن تصدر رخصة الهدم في شكل قرار إداري من السلطة المختصة المتمثلة في رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا لنص المادة 68 من القانون رقم 90-29المتعلق بالتهيئة والتعمير، فلا يجوز قانونا أن يرخّص هذا الأخير بهدم بناية بموجب أمر شفوي أو إذن إداري غير مستوف للشروط والأشكال القانونية وإلاّ تعرّض قراره لعيب مخالفة القانون أو مخالفة الشكل والإجراءات.
  * أن يتضمّن القرار الإداري هدم البناء كليّا أو جزئيا، أي بمعنى إزالة أو محو أثر البناء القائم تمامًا أو جزء منه متى كان هدمه مؤثرا على مجموع البناء بحذف بعض الزوائد من قبيل التحسين والتعديل لا الهدم ذلك أن الفرد ليس حرًّا في ممارسة هذا الحق، بل تضبطه شروط وإجراءات معينة يجب توافرها وتحقيقها من خلال ممارسة السلطة المختصة الرقابة المسبقة عليها واستخراج رخصة بذلك.
  * نطاق تطبيق رخصة الهدم
  نصّت المادة 60 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 على أنّه:"لا يمكن القيام بأيّ عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول المسبق على رخصة الهدم وذلك عندما تكون هذه البناية واقعة في مكان مصنّف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها، أو عندما تكون البنايات الآيلة للهدم سندًا لبنايات مجاورة".فالمشرع بإقراره هذه الرخصة كانت له دوافع منها: - حماية البناءات الواقعة في أماكن مصنّفة أو في طريق التصنيف الواقعة ضمن أملاك تاريخية أو سياحية أو معمارية أو ثقافية أو طبيعية.- حماية البناءات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها سندًا لهذه الأخيرة.
  وقد قضت المادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، بأنه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم، وذلك عندما تكون هذه البناية محمية بأحكام القانون رقم 98 04 المؤرخ في 15 يونيو1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي، وهي المساحات والمواقع المحمية الثقافية ( المعالم التاريخية ، المواقع الأثرية ،القطاعات المحفوظة )، كما أن المشرع أوجب إرفاق ملف رخصة الهدم بخبرة مؤشر عليها من طرف مهندس مدني تشير للطريقة والعتاد المستعمل في الهدم، وذلك في حالة وجود البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البنايات المجاورة .
  *- إجراءات منح رخصة الهدم
  * طلب الحصول على رخصة الهدم
  يقدّم طالب رخصة الهدم طلبه إلى السلطة المختصة والذي يستوجب توافر فيه شروط معينة حتى يتم التحقيق فيه.
  -من حيث الصفة القانونية لطالب الرخصة
  منح المشرع في المادة 71 من المرسوم التنفيذي 15-19 ، الحق في طلب هذه الرخصة لمن يأتي:أ
  * المالك، الذي عليه أن يثبت صفته بواسطة نسخة من عقد الملكية.
  * وكيل المالك، حيث يمكن للمالك توكيل شخص آخر ليتقدّم بطلب رخصة الهدم بمقتضى وكالة رسمية.
  * الحائز، الذي مكّنه المشرع من طلب الرخصة، إذ مدّد نطاق إثبات الملكية ليشمل شهادة الحيازة وإمكانية تصرّف المالك غير الناقل للملكية إلى غاية مرور المدة القانونية للتقادم([46]).
  * الهيئة العمومية المخصّصة لها البناية بموجب عقد إداري كالجهات المستفيدة من نزع الملكية للمنفعة العمومية.
  - الوثائق المرفقة بطلب رخصة الهدم
  نصت المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19أنه :"...يتضمن الملف المرفق بطلب رخصة الهدم الذي يعده مكتب دراسات في الهندسة المعمارية، الوثائق الآتية، المؤشر عليها، كل وثيقة حسب الغرض الذي خصصت له، من طرف المهندس المعماري والمهندس المدني:
  * تصميم الموقع على السلم المناسب الذي يسمح بتحديد موقع المشروع،
  * مخطط للكتلة يعد على سلم 1/500 أو 1/200 من البناية الآيلة للهدم،
  * تقريرا وتعهدا على القيام بعملية الهدم في مراحل والوسائل التي يتعين استعمالها بصفة لا تعكر استقرار المنطقة،
  * عندما تتواجد البناية على بعد أقل من ثلاثة (03) أمتار من البناية المجاورة يجب إرفاق الملف بمحضر خبرة مؤشرا عليه من طرف مهندس مدني يشير إلى الطريقة التي يتعين استعمالها في عملية الهدم الميكانيكية أو اليدوية والعتاد المستعمل والوسائل التي يجب استخدامها قصد ضمان استقرار المباني المجاورة،
  * مخطط مراحل الهدم وآجالها،
  * مخطط على سلم 1/100 للبناية، يحدد الجزء الذي يتعين هدمه والجزء الذي يتعين الاحتفاظ به في حالة الهدم الجزئي،
  * التخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره ".
  *-دراسة طلب رخصة الهدم
  بالرجوع إلى نص المادة 73 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، فإنه يرسل طلب رخصة الهدم والملفات المرفقة به في ثلاث(03) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل موقع البناية،ويسجل تاريخ الإيداع على الوصل الذي يسلمه رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا في نفس اليوم.
  و يحضرالشباك الوحيد الذي تم فتحه على مستوى البلدية،طلب رخصة الهدم حسب الأشكال المنصوص عليها لتحضير رخصة البناء.
  ويحدد أجل التحضير بشهر واحد ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، بدلا من ثلاث (03) أشهر التي أقرها المرسوم التنفيذي رقم 91 176، وتسلم رخصة الهدم في شكل قرار يرفق نموذج منه بالمرسوم التنفيذي رقم 15 19.
  *-مضمون قرار رخصة الهدم
  بعد التحقيق في الملف خلال مدّة شهر ابتداء من تاريخ إيداع ملف الطلب، على رئيس المجلس الشعبي البلدي إصدار قراره بشأن رخصة الهدم إمّا بالموافقة أو الرفض.
  وقد قضت المادة 78 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19، أن يسلم رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم بعد أخذ رأي الشباك الوحيد على مستوى البلدية ، بدلا من مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الولاية والشخصيات العمومية والمصالح أو الهيئات المستشارة ( المادة 68 من المرسوم التنفيذي رقم 91 176 ) وتبدي المصالح والأشخاص العمومية أو الهيئات رأيها الاستشاري في مدة خمسة عشر (15) يوما ابتداء من تاريخ استلام طلب إبداء الرأي، ويجب عليها أن تعيد الملف المرفق بطلب إبداء الرأي في الأجل نفسه.ويبلغ رئيس المجلس الشعبي البلدي رخصة الهدم إلى صاحب الطلب، وفي حالة الإقرار بالرفض أو إبداء رأي بموافقة مع تحفظات خاصة يجب تبليغ القرار والرأي معللين إلى صاحب الطلب.
  -قبول طلب رخصة الهدم
  بتوافر الشروط القانونية المنصوص عليها في المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 يصبح رئيس المجلس الشعبي البلدي ملزمًا بمنح رخصة البناء، كما أنّه يكون ملزمًا بمنح رخصة الهدم عندما يكون الهدم الوسيلةالوحيدة لوضع حد لانهيار البناية طبقا لنص المادة 76 من المرسوم نفسه.
  -رفض طلب رخصة الهدم
  يمكن تحديد حالات الرفض فيما يلي:
  * انعدام الصفة لدى الطالب، ويكون ذلك في حالة انعدام سند الملكية أو التوكيل.
  * تخلّف أحد الوثائق التقنية المطلوبة في المادة 72 من المرسوم 15-19.
  * عدم انسجام الوثائق التقنية المقدّمة رفقة الطلب مع قواعد العمران كما هو الحال بالنسبة للتخصيص المحتمل للمكان بعد شغوره.
  - تأجيل البت في طلب رخصة الهدم
  لم يرد أي نص قانوني يسمح للسلطة المختصة بمنحها اتخاذ هذا القرار، حيث أنّ المشرّع قد استبعده من رخصة الهدم على النحو الذي فعله في رخصة البناء ورخصة التجزئة، وأبقى على ضرورة الرد على الطلب بالقبول أو الرفض، وهذا راجع ربّما لخطورة هذه الأشغال واستعجالها خاصة إذا تعلّق الأمر ببنايات آيلة للسقوط.
  تنظيم عمليات البناء عن طريق الشهادات العمرانية
  رغبة منه في ضبط العمليات العمرانية أكثر، وضع المشرع أمام المالكين للعقار القائمين على هذه العمليات إمكانية الحصول على بعض الشهادات، كشهادة التعمير التي توضح حقوقهم في البناء والارتفاقات التي تخضع لها الأرض المعنية، وشهادة التقسيم لتقسيم ملكية عقارية مبنية إلى عدة أقسام، هذا من جهة ومن جهة أخرى، وفي إطار الرقابة البعدية ألزم المشرع المالكين للبناءات الحصول على شهادة المطابقة.
  أ/ النظام القانوني لشهادة التعمير
  1*تعريف شهادة التعمير
    شهادة التعمير هي الشهادة التي تمنح من قبل الإدارة للمعني، تحدّد حقوق البناء والارتفاقات التي تقع على العقار، وتوضح فيها أيضا الطرقات والمنشآت المزمع إنجازها (توقعات نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية) ، فشهادة التعمير حسب هذا التعريف هي عمل يبين موقع الأموال العقارية في القانون الإداري، من خلال التقدم بطلب أمام الإدارة المتواجدة على مستوى البلدية التي تتولّى منحه، فهي وثيقة صادرة عن البلدية، تعطي معلومات عن حالة ملكية عقارية.
  ومن خلال هذه التعاريف يتبين أن شهادة التعمير ليست إجبارية، لذلك لم يرتّب المشرع أيّ جزاء عند عدم الحصول عليها، وهي ليست تصريح أو رخصة بل هي مجرّد وثيقة معلومات "acte d’information"(تحدّد للمعني حقوقه في البناء والارتفاقات التي تخضع لها الأرض المعنية، ونزوده بهذه المعلومات من أجل أن يتصوّر أي مدى تنسجم غايته من البناء مع أحكام رخصة البناء التي قد يطلبها بعد ذلك ورغم أن المشرع الجزائري جعل من طلب هذه الشهادة أمر جوازي، إلاّ أنّها مهمة في تحديد حقوق البناء والارتفاقات للعقار محل البناء، وذلك قبل رخصة البناء لتحديد حقوق البناء على العقار، فقد أضاف المشرع زيادة على ذلك من خلال الفقرة 02 من المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 15 19 "بطاقة المعلومات" التي يمكن كل شخص معني بنفس حقوق البناء بالقطعة الأرضية المعنية أن يحصل عليها لاستعمالها على سبيل الإشارة لكل غرض مناسب ، ولا يمكنها بأي حال من الأحوال أن تحل محل شهادة التعمير، وبذلك فطلب بطاقة المعلومات لا تقتصر على المالك فقط .
  2* إجراءات منح شهادة التعمير
  أوّل إجراء يجب القيام به، هو تقديم طلب بشأنها إلى الجهة الإدارية المختصة لدراسته، فقد اشترط المشرع الجزائري أن يقدم طلب شهادة التعمير من طرف المالك أو من طرف موكله أو أي شخص معني وفق نص المادة 03 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعيمير وتسليمها، ويجب أن يتضمن البيانات الآتية:
  - طلبا خطيا ممضيا من طرف صاحب الطلب.- اسم مالك الأرض.- تصميما حول الوضعية، يسمح بتحديد القطعة الأرضية.- تصميما يوضح حدود القطعة الأرضية المتواجدة في حدود المحيط العمراني.
  وبعد إرفاق الطلب بالوثائق اللازمة واحتواءه على الموضوع وهو الحصول على شهادة التعمير، يودع في نسختين بمقر المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا مقابل وصل إيداع يسلّم في اليوم ذاته.
  وقد قضت المادة 04 من المرسوم التنفيذي 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمهاأن تبلغ شهادة التعمير خلال الخمسة عشر (15) يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب  ويجب أن تبيّن شهادة التعمير وبطاقة المعلومات ما يأتي:
  - مواصفات التهيئة والتعمير المطبقة على القطعة الأرضية.- الارتفاقات المدخلة على القطعة الأرضية والمواصفات التقنية الخاصة الأخرى،- خدمة القطعة الأرضية بشبكات من الهياكل القاعدية العمومية الموجودة أو المبرمجة،- الأخطار الطبيعية التي يمكن أن تؤثر على الموقع المعني، وتلك المحددة على الخريطة التي يمكن أن تنقص من قابلية القطعة الأرضية لإنجاز المشروع عليها أو تمنع ذلك لاسيما:
  - ظهور صدوع زلزالية نشطة على السطح.- تحركات القطعة الأرضية (إنزلاق، انهيار، انسحاب الوحل، رص، تمييع، تساقط...- القطع الأرضية المعرّضة للفيضانات،- الأخطار التكنولوجية الناجمة عن نشاط المؤسسات الصناعية الخطيرة وقنوات نقل المنتجات البترولية والغازية وخطوط نقل الطاقة.
  تسلم شهادة التعمير وبطاقة المعلومات من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني(وتبلغان خلال الخمسة عشر(15) يوما وفق النموذج المرفق بهذا المرسوم.
  وترتبط صلاحية شهادة التعمير بصلاحية مخطط شغل الأراضي المعمول به أو بصلاحية المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في حالة عدم وجود مخطط شغل الأراضي وهي مدة سنة واحدة ابتداء من تاريخ التبليغ طبقا للمرسوم التنفيذي رقم 91 176،  في حين أصبحت في ظل المرسوم التنفيذي رقم 15 19 مرتبطة بصلاحية مخطط شغل الأراضي المعمول به أو بصلاحية المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير في حالة عدم وجود مخطط شغل الأراضي ، أما بطاقة المعلومات المستحدثة بموجب هذا المرسوم الجديد فتحدد مدة صلاحيتها بثلاثة (03) أشهر.
  وفي حالة عدم اقتناع الطالب بالرد الذي يبلّغ له من قبل الإدارة، أو حالة سكوتها عن الرد خلال الآجال المطلوبة يمكنه أن يودع طعنا لدى الولاية مقابل وصل ويحدد أجل تسليم الرخصة أو الرفض المسبب بخمسة عشر(15) يوما، كما يمكنه أن يودع طعنا ثانيا لدى الوزارة المكلفة بالتعمير في حالة عدم الرد على الطعن الأول خلال المدة المحددة التي تلي تاريخ إيداع الطعن ، وفي هذه الحالة تأمر مصالح الوزارة مصالح التعمير الولائية، على أساس المعلومات المرسلة من طرفهم بالرد بالإيجاب على صاحب الطلب أو بإخطاره بالرفض المسبب في أجل خمسة عشر(15) يوما ابتداء من تاريخ إيداع الطعن،أو يرفع دعوى لدى الجهات القضائية المختصة لكن المشرع لم يحدّد مواعيد وكيفية هذه الطعون.
  يظهر من خلال ما سبق أن المشرع الجزائري أقرّ بأن شهادة التعمير هي وثيقة إدارية، إلاّ أنه أخضعها لنفس إجراءات إصدار القرار الإداري مثل رخصة البناء وعليه فإن مجرّد التسمية لا تسقط عنها صفة القرار الإداري بقدر التأكد من مضمونها لأنها لا تختلف عن رخصة البناء من حيث الإجراءات وإن كانت تشمل على تحديد حق البناء والارتفاقات اللازمة للعقار محل إنجاز رخصة البناء فيمكن اعتبارها مرحلة من المراحل القبلية والمسبقة لاستخراج رخصة البناء.
  ب/ النظام القانوني لشهادة التقسيم
  1*تعريف شهادة التقسيم
    عرّفت شهادة التقسيم بأنّها: "وثيقة عمرانية هامة في إطار تنظيم عمليات البناء، وهي تخوّل المستفيد منها القيام بعمليات التقسيم للعقارات المبنية"(كما عرّفت بأنّها: "رخصة رسمية بتقسيم عقار مبني إلى وحدتين أو إلى عدّة وحدات عقارية"(.يمكن أن نعرّف شهادة التقسيم على أنّها: "وثيقة تصدر عن جهات إدارية مختصة تخوّل لمالك العقار أو العقارات المبنية حق تقسيمها إلى قسمين أو عدة أقسام عقارية) ".
  فشهادة التقسيم لا تغيّر في حجم العقار المبني نفسه، وإنّما تقسّمه إلى جزئين أو عدة أجزاء، فهي لا تمس بأصل الحق المعترف به للمالك –فهي تعد إجراءا شكليا- وإنّما تغيّر في البناء فقط.
  2*إجراءات منح شهادة التقسيم
  يتقدم مالك العقار المبني أو موكله بطلب موقع عليه ليطلب شهادة التقسيم على أن يدعم المعني طلبه نسخة من عقد الملكية إذا كان مالكا، أو توكيلا في حالة ما إذا كان موكلا، أو بنسخة من القانون الأساسي إذا كان المالك أو الموكل شخصا معنويا ،وقد أضاف المشرع وجوب تبرير البناية على القطعة الأرضية بسند قانوني مثل عقد الملكية، أوبسند إداري المتمثل في شهادة المطابقة .
  ويجب أن يرفق طلب شهادة التقسيم بملف يعدّه مكتب دراسات في الهندسة المعمارية أو في التعمير، ويشمل على الوثائق الآتية المؤشر عليها من طرف المهندس المعماري ومهندس مسح الأراضي والمتمثلة فيما يأتي:
  - تصميم للموقع يعد على سلم مناسب يسمح بتحديد تمركز المشروع.- التصاميم الترشيدية المعدّة على سلم 1/200 أو 1/500 التي تشمل على البيانات التالية:
  - حدود القطعة الأرضية ومساحتها،- مخطط كتلة البنايات الموجودة على المساحة الأرضية والمساحة الإجمالية للأرضية والمساحة المبنية من الأرض،- بيان شبكات التهيئة الموصولة بالقطعة الأرضية والخصائص التقنية الرئيسية لذلك،- اقتراح تقسيم المساحة الأرضية،- تخصيص القطع الأرضية المقررة في إطار نسبة التقسيم.
  يرسل طلب شهادة التقسيم مع الوثائق سالفة الذكر في خمسة (5) نسخ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي لمحل وجود قطعة الأرض المراد تقسيمها، ويسجل تاريخ إيداع الطلب في وصل يسلّمه رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد التأكد والتحقق من أن الوثائق المقدمة مطابقة لتشكيل الملف حسب أحكام القانون.
  ويتم تحضير طلب تحضير شهادة التقسيم على مستوى الشباك الوحيد للبلدية بنفس الأشكال المنصوص عليها بخصوص رخصة البناء.
  وتبلغ شهادة التقسيم خلال الشهر الموالي لتاريخ إيداع الطلب، وتحدّد مدة صلاحيتها بثلاث (3) سنوات ابتداء من تاريخ تبليغها حسب المواد 38- 39 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدّد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها وهذا على خلاف ما نصّ عليه المرسوم التنفيذي رقم 91-176حيث  تبلغ شهادة التقسيم خلال الشهرين المواليين لتاريخ إيداع الطلب، وتحدد مدة صلاحيتها بسنة واحدة، الأمر الذي يقودنا إلى القول أن المشرع بهذا الصدد يزيد من أهميتها بتقليصه لمدة تبليغها إلى المعني، وتمديد مدة صلاحيتها إلى ثلاث سنوات،وكذا النص على أن يتم تحضير طلب شهادة التقسيم بنفس الأشكال المنصوص عليها في هذا المرسوم بخصوص رخصة البناء.
  ممّا سبق يظهر أن كل هذه الرخص والشهادات العمرانية على اختلاف درجة أهميتها فقد أحاطها المشرع بجملة من الشروط اللازمة في صفة طالبها، وكذا خصوصية كل شهادة أو رخصة من حيث إجراءات تحضيرها وتسليمها وفق مقتضيات قانون التهيئة والتعمير، وإذا اعتبر بعضها رخص مثل: رخصة البناء ورخصة التجزئة ورخصة الهدم، وأخرى شهادات أو وثائق إدارية، فهي كلها تخضع لنفس الإجراءات تقريبا، وتصدر من جهة إدارية مختصة بمعنى أنها قرارات إدارية ينازع بشأنها أمام القضاء.

  ملفات: 2اختبار: 1
• المحور الخامس :سلطات البلدية أثناء و بعد الانتهاء من أشغال البناء

  يقوم المجلس الشعبي البلدي بدور متميز على مستوى مراقبة وضبط المخالفات في ميدان البناء والتعمير، وهذا الدور المتميز يستمد قوته القانونية من مجموعة من النصوص التشريعية والتنظيمية حيث أن المشرع خوله حق زيارة أماكن إنجاز البناء، وحق إصدار قرار هدم البناء غير المرخص، كما خوله سلطة تنفيذ قرار العدالة في حالة تشييد بناء غير مطابق لرخصة البناء إضافة إلى تسليم شهادة المطابقة.
  المحور الخامس: الرقابة المعمارية والمخالفات المقررة في مجال التعمير والعقوبات المفروضة عليها
  يعتبر النسيج العمراني المرأة العاكسة لأي دولة، إذ يبين مدى تطورها ومستوى الحضارة فيها، لذلك تسهر جميع الدول من أجل وضع مقاييس تستجيب لها البنايات بغية إظهار الوجه الحسن لها، وذلك من خلال مكافحة ظاهرة البنايات العشوائية أو ما يسمى بالمخالفات العمرانية.
  وفي هذا الإطار وبغرض حماية المظهر الجمالي للنسيج العمراني، باعتباره من مكونات النظام العام التي يجب أن تحرص عليها سلطات الضبط عمل المشرع الجزائري على اصدار قوانين تضمن آليات قانونية ردعية لمواجهة والتصدي لمختلف مظاهر المخالفات المرتكبة في مجال العمران .
  وعلى ضوء ذلك سنقوم من خلال هذا المحور بتحديد مفهوم الرقابة المعمارية (المبحث الأول) والمخالفات المتعلقة بالتهيئة والتعمير والعقوبات التي تقابلها المبحث الثاني).
  المبحث الأول: مفهوم الرقابة المعمارية
  تعد الرقابة المعمارية أساس الآليات القانونية لاحترام قواعد العمران، وذلك من خلال التوجيهات والملاحظات التي تقدم للمعني سواء كان خاصا (فردا) أو عاما (إدارة) من الجهات المعنية، لذا ينبغي أن ننظر لهذه الرقابة من جانبها الإيجابي باعتبارها عامل من عوامل ترقية التعمير مما يساهم في تطور الطابع الحضري للمنطقة ويعمل على المحافظة على نسق منظم للجانب العمراني في المدينة وليس من الجانب السلبي كأداة لقهر الأفراد ومنعهم من استغلال ممتلكاتهم أو وضع حد للتوسع العمراني
  المستخدمون الذين يمارسون عملهم بمصالح التعمير البلدية ومصالح التعمير الولائية التابعة لإدارة وزارة السكن والعمران والذين يعينون من بين رؤساء المهندسين المعماريين ورؤساء المهندسين في الهندسة المدنية.
  المهندسين المعماريين الرئيسين والمهندسين في الهندسة المدنية الرئيسيين.
  - المهندسين المعماريين والمهندسين في الهندسة المدنية.
  المهندسين التطبيقيين في البناء الذين يحوزون خبرة سنتين 02 على الأقل في ميدان التعمير. - التقنيين السامين في البناء الذين يحوزون خبرة ثلاث سنوات على الأقل في ميدان التعمير. وطبقا للمادة 03 من نفس المرسوم فإنه يتم تعنين هؤلاء المستخدمين عن طريق قائمة
  إسمية صادرة بقرار من الوالي المختص إقليما باقتراح من:
  - مدير التعمير والبناء للولاية فيما يخص الأعوان الذين يمارسون عملهم بالإدارة المحلية التابعة لوزارة السكن والعمران
  رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا بالنسبة للأعوان الذين يمارسون عملهم بمصالح التعمير التابعة للبلدية.
  يؤدي هؤلاء الموظفون قبل البداية في مهامهم اليمين القانونية أمام رئيس المحكمة
  المختصة إقليميا .
  لقد منح القانون الحصانة لهؤلاء الأعوان من كل أشكال الضغوط أو التدخل مهما كانت طبيعتها والتي يمكن أن تخل بالقيام بنشاطهم أو تسبب ضرر لنزاهتهم، وذلك لأجل ضمان رقابة معمارية فعالة لا شكلية وحث الأعوان على القيام بمهامهم بكل شفافية وارتياح، وبالمقابل يحضر عليهم دراسة ملفات البناء والتهيئة أو الهدم الخاصة بأزواجهم ووالدهم وذريتهم وأفراد عائلتهم الذين لهم بهم صلة من الدرجة الأولى.
  آسيا ماليكية، مرجع سابق، ص 35
  سرات في مقياس التهيئة والتعمير
  تخصص ماستر قانون عقاري
  المطلب الثاني: كيفية اجراء الرقابة المعمارية
  تتم الرقابة المعمارية وفقا لمجموعة من الاجراءات والضوابط المحددة قانونا والتي يمكن
  تلخيصها فيما يلي:
  حتى يتمكن العون المكلف بالرقابة من القيام بمهامه يجب أن يحصل على تكليف مهني يسلم له حسب الحالة إما من الوزير المكلف بالتعمير أو من الوالي المختص ويصادق عليه كاتب الضبط لدى الجهة القضائية المختصة، ويتعين على القائم بالرقابة إظهار هذا التكليف أثناء القيام بعملية المراقبة، وقد منح القانون لهؤلاء الأعوان الحق في تسخير القوة العمومية في حالة عرقلة أداء مهمتهم في مراقبة المخالفات والبحث عنها ومعاينتها.
  2 - تم الرقابة عن طريق الزيارات الميدانية للورشات والمنشآت الأساسية والبنايات الجاري إنجازها، وهذه الزيارات الميدانية الدورية تضمن رقابة إدارية موازنة الأشغال البناء وغرضها ضمان تصحيح الأخطاء التي قد ترتكب أثناء الإنجاز والتي يصعب تداركها بعد ذلك، كما يخول لأعوان الرقابة الحق في إجراء كل فحص أو مراقبة يرونها ضرورية مع إمكانية طلب الوثائق التقنية الخاصة بها لأجل معرفة مدى تطابقها مع التشريع والتنظيم المعمول بهما.
  وفي نفس الإطار يتعين عليهم الاطلاع إلزاميا على الوثائق التالية: التصريح بفتح الورشة، رخصة البناء ورخصة الهدم إن وجدت.
  3 فيما يتعلق بوقت القيام بهذه الزيارات فيمكن أن تتم في أي وقت يحدده أعوان الرقابة ويرونه مناسبا، حيث يمكن أن تتم نهارا أو ليلا وحتى أثناء أيام الراحة وأيام العطل ولا يشترط الإعلان عن هذه الزيارات بل يمكن أن تتم بشكل فجائي، كما أن هذه الزيارات ينبغي أن تتم قبل مناسبا، حيث يمكن أن تتم نهارا أو ليلا وحتى أثناء أيام الراحة وأيام العطل ولا يشترط الإعلان عن هذه الزيارات بل يمكن أن تتم بشكل فجائي، كما أن هذه الزيارات ينبغي أن تتم قبل الانطلاق في الأشغال لمراقبة الأرضية والأساسات، وأثناء الإنجاز لمعاينة كيفية الانطلاق وبعد الانتهاء للتأكد من إنهاء المشروع وفق متطلبات الوثائق المسلم، والغرض من تكثيف الزيارات هو جعل صاحب المشروع أو المقاول المكلف بإنجازه دائما في تأهب وحذر من أي زيارة مفاجئة مما يكفل احترام التشريع والتنظيم المعمول بهما
  تتم هذه الزيارات في إطار جدول زمني بعده كل من:
  - رئيس المجلس الشعبي البلدي فيما يخص الأعوان المؤهلون التابعين للبلدية.
  - ومدير التعمير والبناء فيما يخص المفتشين والأعوان المؤهلين التابعين لمصالح إدارة لتعمير.
  وتطبيقا لذلك يمسك كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي ومدير التعمير والبناء سجلات لمتابعة الأشغال ومعاينة المخالفات
  4- في حالة تسجيل الأعوان لأي مخالفة لقواعد التهيئة والتعمير تحرر محاضر المخالفات على استمارات تحمل الأختام والأرقام التسلسلية وتسجل في السجل المفتوح لهذا الغرض والذي يرقمه ويؤشر عليه رئيس المحكمة المختص إقليميا ترفق هذه المحاضر بتقرير يوضح طبيعة المخالفة وهوية المخالف ،وعنوانه على أن يوقع المحضر من قبل العون المؤهل والشخص المخالف، وفي حالة رفض هذا الأخير التوقيع يتم تسجيل ذلك في المحضر .
  5- يرسل محضر معاينة الأشغال التي شرع فيها بدون رخصة بناء أو غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة حسب الحالة إلى كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي ووكيل الجمهورية المختصين إقليما في أجل لا يتعدى النني وسبعين (72) ساعة من تحرير المحضر، وفي كلتا الحالتين تطبق الأحكام الواردة في المادتين 76 مكرر 4 و 76 مكرر 5 من القانون 90-29 .
  المبحث الثاني: أنواع المخالفات المرتكبة في مجال التهيئة والتعمير والعقوبات المقررة لها
  بالرجوع الى احكام قانون التعمير والتنظيمات المقررة له، لا سيما المادة 77 من قانون 29-0 المتعلق بالتهيئة والتعمير، يتبين مدى تعدد هذه المخالفات، وعليه سيتم التركيز على أصلها:
  المطلب الأول: المخالفات المترتبة عن عدم احترام الرخص والشهادات المقررة في مجال التهيئة والتعمير
  الفرع الأول: البناء بدون ترخيص
  تعتبر رخصة البناء - كما سبق الاشارة اليه - من أهم الرخص التي يسعى المشرع من خلالها لاحترام القواعد التشريعية والتنظيمية لعمليات البناء والتعمير وتحقيق الموازنة بين المحيط و الطبيعة السكن الفلاحة الصناعة وقاية المحيط والطبيعة، وكذا التراث الثقافي والتاريخي والمناطق السياحية، ولهذا تعتبر رخصة البناء أهم ضمان لعدم تعسف من تقررت لهم حقوق البناء في استعمال هذا الحق.
  ونظرا لهذه الأهمية، حرص المشرع الجزائري على إلزامية الحصول على الرخصة، قبل الشروع في البناء، وبهذا يكون قد فرض التزام على من تقرر له حق البناء ، وعليه فتجاهل هذا الالتزام بعد جريمة عمرانية طبقا للمادة 77 من القانون 90-19 المتعلق بالتهيئة والتعمير، القيام هذه المخالفة يستوجب توار عدة عناصر هي:
  أولا- أن يكون هناك بناء:
  البناء هو العنصر المادي الإيجابي لهذه المخالفة وهو بهذه الصفة له وجود مادي ملموس، لهذا يثبت بموجب محضر معاينة، ولا فرق بين الشروع في البناء أو تمام إنجازه، وهذا  ما ورد من نص المادتين 76-77 مكرر 4 من قانون 90- حيث نصت المادة 76 على أنه يمنع الشروع في اشغال البناء ..."، ونصت المادة 77 منه على "عندما ينجز البناء دون رخصة".
  ثانيا - عدم وجود رخصة البناء:
  إن البناء بدون رخصة هو العنصر الذي يؤكد قيام المخالفة، ويتحقق ذلك عند تاريخ القيام بأشغال البناء دون حصول صاحب المشروع سواء كان شخص طبيعي أو معنوي، مالك، أو حائز، أو موكل عنه، أو مستأجر مرخص له قانونا ، أو هيئة، أو مصلحة مخصص لها الأعوان قطعة الأرض أو البناية على رخصة البناء والتي يلزم بتقديمها عند طلبها، من الاعوان المؤهلين لمعاينة هذه المخالفات والأمر سواء، إذا كان سبب عدم تقديمها هو:
  - الإدارة المختصة.
  - غياب الرخصة نهائيا نتيجة عدم تقديم الطلب.
  غياب رخصة البناء رغم طلبها أي أن الطلب لا يزال قيد الدارسة.
  في كل هذه الحالات المخالفة قائمة حتى ولو تم تسلمها بعد ذلك.
  - اعتبار رخصة البناء لاغيه، لعدم استكمال البناء في الآجال الواردة والمحددة في القرار المتضمن رخصة البناء.
  الأن المشرع في مثل هذه الحالة، أوجب على من لم يستكمل بناءه في الأجال وبشكل إجباري تجديد الطلب لاستئناف الأشغال والأشغال لا قامت المخالفة بمجرد انتهاء مدة الصلاحية واستئناف، ويثور التساؤل بشأن من صدر قرار قضائي نهائي لصالحه، يقضي بالغاء قرار رفض منح رخصة البناء، فهل هذا القرار يحل محل رخصة البناء؟ وبالتالي هل أن تقديمه عند الطلب ينفي قيام المخالفة؟
  بالرجوع إلى القانون الجزائري ، فإنه لا يوجد نص يسمح للقاضي الإداري بتوجيه أوامر للإدارة ، كما لا يوجد نص يمنعه من ذلك ، خلافا للقانون الفرنسي الصادر في 08-02- 1995 ، والذي حسم المسألة نهائيا وأعطى هذه الصلاحية في المادتين 62-77 منه للمحاكم الإدارية ، وكذلك مجالس الاستئناف الإدارية ومجلس الدولة، وعلى كل فإن الزام الإدارة بمنح رخصة البناء لا يمكن اعتباره حلولا محلها، وعليه نرى أن القرار القضائي ، القاضي بإلغاء قرارا رفض منح يمكن اعتباره حلولا محلها رخصة البناء، حتى ولو تضمن إلزام الإدارة بمنح رخصة البناء، لا يمكنه أن يحل محل رخصة البناء وبالنتيجة لا ينفي قيام الجريمة بالنسبة للبناءات التي شيدت بموجب رخصة بناء الغيت إداريا، أو قضائيا، فالمخالفة ، لا تعتبر قائمة إلا إذا استمرت الأشغال بعد هذا الإلغاء.
  ثالثا: أن يكون البناء خاضعا لرخصة البناء
  وهو ما نصت عليه المادة 55 من قانون - المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 41 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها ، ولا سيما المادة الأولى منه ، فيما يتعلق بالبنيات التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني، والتي تشمل الهياكل القاعدية العسكرية المخصصة لتنفيذ المهام الرئيسية لوازرة الدفاع الوطني"، كما تتعلق كذلك ببعض الهياكل القاعدية الخاصة التي تكتسي طابعا استراتيجيا من الدرجة الأولى، كبعض الدوائر الوزارية والهيئات والمؤسسات، إلا أن إعفائها من رخصة البناء لا يعفي
  صاحب المشروع من السهر على توافقها مع الأحكام القانونية في مجال التعمير والبناء .
  الفرع الثاني: عدم المطابقة لرخصة البناء
  اشترط المشرع الجزائري الزامية الحصول على رخصة البناء قبل مباشرة أي تشييد لأي بناية أو تحويل لبناية تتضمن أشغالها ،تغيير كما ألزم المشرع على كل مشيد لبناء وضع المشروع الخاضع لرخصة البناء من قبل مهندس معماري معتمد ، على ان يؤشر على طلب الرخصة والذي يكون مرفقا بالوثائق المنصوص عليها في المادة 42 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19. هذا وعند الانتهاء من الأشغال يجب على مشيد البناء إشعار رئيس المجلس الشعبي البلدي بالانتهاء من المشروع لتسلم له شهادة المطابقة، هذه الأخيرة والتي تعتبر وسيلة رقابية هامة تتوج باحترام المرخص له لقانون التعمير ولمواصفات رخصة البناء، وبالتالي تكون شهادة المطابقة تتويجا لمدى احترام وتجسيد المالك او المرخص له لقواعد التهيئة و التعمير وعليه فإن الإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة طبقا لنص المادة 77 من القانون رقم 90-29
  الفرع الثالث: الهدم بدون رخصة
  ألزم المشرع الجزائري وجوب الحصول على رخصة الهدم التي يمكن اعتبارها بأنها :" ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما اذا لم يعد قابلا للاستعمال". حيث نص المشرع في قانون التهيئة والتعمير على أنه يخضع كل هدم كلي جزئي للبناء لرخصة الهدم في المناطق المشار إليها في المادة 46 أعلاه ، أو كلما اقتضت ذلك الشروط التقنية أو الأمنية " ، كما نصت بدورها المادة 61 من المرسوم التنفيذي رقم 90-29 ، على انه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية وذلك عندما تكون البناية واقعة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها أو عندما تكون البناية الآيلة للهدم سندا للبنايات مجاورة".
  كل هذه النصوص تؤكد مدى وجوبية الرخصة المسبقة قبل أي عملية هدم لبناء، وعليه فالإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة، يعاقب عليها بالمادة 77 من قانون التعمير ما لم يوجد نص اشد.
  الفرع الرابع : الاخلال بالالتزامات المتعلقة برخصة التجزئة
  أولا - تقسيم ملكية عقارية غير مبنية بدون رخصة تجزئة:
  تعتبر رخصة تجزئة شرط اساسي لكل عملية تقسم لملكية أو عدة ملكيات إلى قطعتين أو أكثر مهما كان موقعها لا سيما اذا كان هذا التقسيم من شانه أن يستعمل في تشييد بناية، و بالتالي فكل تجاهل لهذا الالتزام بعد مخالفة طبقا للمادة 77 من القانون 90-29 ، ويدخل في مفهوم تقسيم ملكية عقارية غير مبنية بدون رخصة القيام بأشغال التجزئة عند انتهاء مدة صلاحية رخصة التجزئة بمرور ثلاثة سنوات من تاريخ الإعلان عن القرار ، كذلك مواصلة أشغال التجزئة رغم ان الرخصة أصبحت لا غية لعدم اكتمال أشغال التجزئة عند انتهاء مدة صلاحية رخصة التجزئة بمرور ثلاثة سنوات.
  ثانيا- تقسيم ملكية عقارية غير مبنية تقسيما غير مطابق لرخصة التجزئة:
  تعد مخالفة كل أشغال تجزئة غير مطابقة للمخططات والتصاميم ، و دفتر الشروط التي بموجبها منحت رخصة التجزئة و هذا بصريح نص المادة 77 من قانون التعمير لأن عدم المطابقة لرخصة التجزئة هو تجاهل للالتزامات فرضتها هذه الرخصة ويشترط لقيام هذه المخالفة وجود رخصة التجزئة وصحتها.
  الفرع الخامس : الاخلال بالالتزامات المتعلقة بشهادة التقسيم
  مكن المشرع بموجب المادة 59 من قانون 90-29 الخاص بالتهيئة و التعمير، الحق لمالك عقار ميني حين يرغب في تقسمه طلب شهادة تقسيم ، وأضافت المادة 26 من المرسوم التنفيذي 91-176 المعدل والمتمم على أن شهادة التقسيم تعتبر وثيقة تبين شروط تقسم الملكية العقارية المبنية وعليه فهي توقع التزامات على عائق طالبها إحدى الصورتين:
  أولا- تقسيم ملكية عقارية مبنية دون شهادة تقسيم :
  . هذا ما نصت عليه المادة 57 من قانون التهيئة و التعمير - السابق الذكر، و وما تم تأكيده في المادة 07
  إن مباشرة أشغال التهيئة المتضمنة عملية التقسيم لملكية عقارية مبنية دون شهادة تقسيم هو إخلال بالتزام فرضه قانون التهيئة و التعمير بموجب المادة 59 منه ، كما يقصد أيضا بتقسيم ملكية عقارية بدون شهادة كل أشغال تقسيم ملكية عقارية مبنية بشهادة تقسيم منتهية الصلاحية أي بعد مرور 03 سنوات من تاريخ استلام الشهادة ".
  ثانيا- عدم مطابقة اشغال التقسيم لشهادة التقسيم:
  يجب أن تكون أشغال التهيئة المتضمنة عملية التقسيم للملكية العقارية مطابقة للتصاميم ، والمخططات التي منحت بموجبها شهادة التقسيم، وعليه فعدم تطابق الأشغال المنجزة مع هذه التصاميم، يعتبر مخالفة بمفهوم المادة 77 من قانون التعمير لتجاهل التزام فرضته شهادةالتقسيم.
  المطلب الثاني: المخالفات المترتبة عن عدم احترام القواعد والاجراءات المقررة في مجال التهيئة والتعمير
  الفرع الاول : مخالفات المترتبة عن عدم احترام قواعد البناء او الهدم:
  نص المشرع الجزائري في قانون التهيئة والتعمير وكذا في النصوص التنظيمية المطبقة له على بعض الالتزامات، والتي كانت تعرف بمخالفات عدم القيام بإجراءات التصريح والإشهار ،ورغم أن المشرع لم يخصص لها محاضر معاينة نموذجية في المرسوم التنفيذي          55-06،
  االفرع الثااني : عدم القيام بإجراءات التصريح والا والاشهار
  وتتجمد مخالفات عدم القيام بإجراءات التصريح والإشهار في صورتين هما :
  أولا - عدم وضع اللافتة المبينة لمراجع رخصة البناء :
  وهي مخالفة لالتزام المستفيد من الأشغال خلال المدة الكاملة لعمل الورشة بوضع لافتة مرئية من الخارج فيها مراجع رخصة البناء الممنوحة نوع البناء، تاريخ افتتاح الورشة، التاريخ المتوقع لإنهاء الأشغال، وكذا اسم صاحب المشروع إن القتضى الأمر، ومكتب الدارسات والمؤسسة المكلفة بالإنجاز وهذه اللافتة محددة بنموذج بموجب قرار من الوزير المكلف بالتعمير، هذا الالتزام نصت عليه المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 المعدل والمتمم وتفرضه رخصة البناء كذلك، وعليه فالإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة يعاقب عليها بوصفيها مخالفة يعاقب عليها بعقوبة الغرامة التي تتراوح ما بين 3000 دج و 300.000 دج، كما يمكن الحكم بالحبس لمدة شهر إلى سنة أشهر في حالة العود". .
  ثانيا - عدم التصريح بفتح الورشة أو إتمام الأشغال:
  نصت المادة 83 من المرسوم التنفيذي 15-19 على انه لا يمكن لصاحب رخصة الهدم القيام بأشغال الهدم إلا بعد إعداد تصريح بفتح الورشة المرخص" ، على المستفيد من المقرر المرخص بالبناء أن يعلم مقابل وصل رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا بتاريخ فتح الورشة تبعا للنموذج المحدد من الوزير المكلف بالتعمير ، كما ألزمت المادة 06 من المرسوم 06-55 أعوان المراقبة التصريح بفتح الورشة عند إجراء عمليات المراقبة من المالك أو موكله أو من ممثل صاحب المشروع.
  كما أوجبت المادة 6 من قانون 90-29 المالك أو صاحب المشروع بإشعار رئيس المجلس الشعبي البلدي بانتهاء البناء و عليه فالإخلال بأحد هذين الالتزامين بعد صورة من صور مخالفة قواعد التهيئة و التعمير.
  الا ان المعمول به أن كل إخلال بهذه الالتزامات وعدم احترام إجراءات التصريح والاشهار بعد مخالفة
  الفرع الثالث: مخالفات التسييج
  أشار المشرع الجزائري في الفصل السادس من قانون التعمير تحت عنوان التسييج إلى التزامين هما:
  1-- وجوب خضوع إقامة الأسيجة في مناطق الساحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية الخلابة و التاريخية و الثقافية ذات المردود العالي  و الجيد لرخصة أشغال يسلمها رئيس المجلس الشعبي البلدي أو سلطة مؤهلة طبقا للقوانين و التنظيمات المعمول بها . بضرورة انجاز حاجز مادي فاصل مرتي ليلا ونهار بين أشغال الهدم أو البناء وبين حافة الطرق و ممرات الراجلين والأرصفة ومساحات توقف السيارات ومساحات اللعب والمساحات العمومية المجهزة أو غير المجهزة، مع وجوب صيانة هذه الحواجز باستمرار واي اخلال بهذه الالتزامات سيشكل مخالفة لقانون التهيئة والتعمير.
  المبحث الثاني: العقوبات المفروضة على مخالفات قواعد التعمير والبناء
  لقد عمد المشرع الجزائري، بوضع جملة من العقوبات العمرانية، توقع إزاء مخالفة قواعد التعمير و البناء وأحكامه، تصل إلى حد العقوبة السالبة للحرية، حيث أن هذه العقوبات تختلف باختلاف القوانين المتعلقة بالتهيئة والتعمير فمنها ما هو مقرر في قوانين التهيئة والتعمير، ومنها ما هو مقرر في النصوص القانونية الخاصة.
  وهو ما سيتم التطرق اليه في هذا المبحث. ماء
  المطلب الأول: العقوبات العمرانية المقررة حسب قوانين التهيئة والتعمير
  الفرع الأول: العقوبات العمرانية المقررة في القانون رقم 90-29
  تضمن قانون التهيئة والتعمير رقم 90-29 المعدل والمتمم عقوبات توقع في حق مخالفي قواعد البناء والتعمير، حيث تأخذ تلك العقوبات شكل الغرامة المالية، أو عقوبة سالبة للحرية (الحبس) ، أو مطابقة البناء أو هدم البناء كليا أو جزئيا.
  اولا العقوبة المالية:
  نصت المادة 77 من القانون رقم 90-29 في فقرتها الأولى على العقوبات المالية المقررة في حالة مخالفة قواعد التهيئة والتعمير ومن هذه العقوبات الغرامة المالية التي تترواح ما بين ثلاثة آلاف دينار جزائري 3000 دج ) ، وثلاث مائة الف دينار جزائري 300.000دج تفرض على مرتكبي مخالفة تنفيذ أشغال أو استعمال أرض يتجاهل من خلالها الالتزامات التي يفرضها قانون التهيئة والتعمير والتنظيمات المتخذة لتطبيقه، أو الرخص التي تسلم وفقا لأحكامها .
  ثانيا - العقوبات السالبة للحرية :
  نصت المادة 77 من قانون 90-29 فقرة 02 على إمكانية الحكم بالحبس لمدة شهر إلى ستة أشهر في حالة العودة إلى المخالفة التي تم ذكرها في فقرتها الأولى ، والعودة إلى أي مخالفة من مخالفات العمران المنصوص عليها في قانون التهيئة والتعمير أو النصوص المطبقة له، وهذا ما يطل عليه باسم حالة العود في قانون العقوبات وتعني ارتكاب جريمة جديدة بعد حكم نهائي عن جريمة سابقة خلال خمس سنوات، والقاضي له السلطة التقديرية في تطبيق العقوبة .
  ثالثا - تشديد العقوبة (جمع العقوبة المالية والسالبة للحرية معا):
  في هذا الاطار نجد ان المادة 77 السابقة الذكر قد شددت من إجراءات العقاب على مخالفات التهيئة والتعمير لكن بصفة جوازيه وذلك بالجمع بين الغرامة من 3000 دج إلى 300.000 دج ، والحبس من شهر إلى ستة أشهر إذا توافرت ظروف ذاتية تتصل بصفة شخصية بالفاعلين وهم :
  مستعملي الأراضي، أو المستفيدون من الأشغال المهندسين المعماريين أو المقاولين، او الأشخاص الآخرين المسؤولون عن تنفيذ الأشغال المذكورة .
  رابعا- مطابقة البناء أو هدمه كليا أو جزئيا:
  وهي العقوبة الواردة في المادتين 76 مكرر 3 و 76 مكرر 4، حيث نصت المادة الأولى ان يترتب على المخالفة حسب الحالة إما مطابقة البناء المنجز أو القيام بهدمه ، ونصت الثانية على انه ، في حالة التأكد من عدم مطابقة البناء لرخصة البناء المسلمة، في هذه الحالة تقرر الجهة القضائية التي تم اللجوء إليها للبت في الدعوى العمومية، إما القيام بمطابقة البناء أو هدمه جزئيا أو كليا في أجل تحدده ".
  وعليه يتبين من خلال هذه النصوص أن عقوبة مطابقة البناء، أو هدمه جزئيا أو كلية ، تطبق و بشكل واضح على مخالفة عدم المطابقة لرخصة البناء المسلمة ،و باعتبار مسألة وجوب هدم البناء المنجز أو مطابقته بالتصاميم المقدمة للحصول على رخصة البناء مسألة فنية فعلى القاضي الجزائي أن يلجأ للخبرة ويطلب فيها من الخبير ، تحديد الأشغال التي يقوم بها المخالف لمطابقة البناء المنجز بهذه التصاميم أو تحديد ما يستلزم الهدم . وتشير هذه النصوص الى ان تطبيق هذه العقوبة يضاف إلى تطبيق عقوبة الغرامة
  المنصوص عليها بالمادة 77 ، ولهذا تعتبر عقوبة أصلية .
  الفرع الثاني : العقوبات العمرانية المقررة في القانون رقم 15/08
  بالرجوع الى نصوص المواد من 80 الى 92 من القانون 1508 تبين لنا أن هناك مخالفات تتعلق بتحقيق المطابقة، ومخالفات المتعلقة بإتمام الإنجاز، وتتمثل في :
  - عدم إتمام أشغال الإنجاز في الأجل المحدد في رخصة إتمام الإنجاز وتتراوح عقوبة هذه المخالفة في الغرامة المالية من عشرين الف دينار (20.000 دج) إلىخمسين ألف دينار (50.000دج) .
  - عدم القيام بتحقيق المطابقة في الأجل المحدد عقوبتها غرامة تتراوح من خمسة آلاف دينار (5.000 دج) إلى عشرين ألف دينار (20,000دج).
  - شغل أو استغلال بناية قبل تحقق مطابقتها بموجب شهادة مطابقة عقوبتها غرامة تتراوح ما بين عشرين ألف دينار        (20.000) دج) الى خمسين الف دينار (50.000دج) كما يمكن للجهة القضائية الأمر بإخلاء الأماكن فوار، و في حالة عدم امتثال المخالف يمكن الحكم عليه بعقوبة الحبس تتراوح ما بين سنة أشهر إلى اثنا عشر شهر، وتضاعف الغرامة.
  - عدم التصريح ببناية غير متممة أو تتطلب تحقيق مطابقة:
  عقوبتها تتراوح ما بين مائة الف دينار (100.000دج) الى ثلاثمائة الف دينار (300.000 دج)، ويمكن الى جانب هذه العقوبة الأمر بهدم البناية في حالة عدم امتثال صاحبها مع تحميله مصاريف الهدم.
  -الإدلاء بتصريح كاذب متعلق بإتمام إنجاز الأشغال :
  وعقوبتها تتراوح ما بين الحبس من ثلاثة أشهر (03) اشهر الى ثلاث سنوات وغرامة تتراوح ما بين عشرين الف دينار (20.000 دج) إلى مائة ألف دينار (100.000 دج) .
  - استئناف أشغال البناء قبل تحقيق مطابقتها :
  عقوبتها الغرامة من خمسين ألف دينار (50.000 دج ) الى مائة الف دينار (100.000دج) ،و تضاعف العقوبة في حالة العود.
  - عدم الإيقاف الفوري للأشغال:
  عقوبتها غرامة تتراوح ما بين خمسة آلاف دينار (5000 دج ) الى عشرين الف دينار (20.000دج) مع غلق الورشة .
  - عدم إيداع طلب إتمام الإنجاز أو طلب رخصة البناء على سبيل التسوية في الأجلالمحدد
  عقوبتها تتراوح ما بين خمسين ألف دينار (50.000 دج) الى مائة الف دينار(100.000دج).
  

  ملفات: 3رابط إلكتروني: 1اختبار: 1
• قائمة المراجع

  1/ النصوص القانونية
  
  1- القانون رقم 03-10 مؤرخ في 19/07/2003 يتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة، ج.ر عدد 43.
  
  2- القانون رقم 06-06 المؤرخ في 20 فيفري 2006 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة ج.ر العدد 15
  
  3- القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة والتعمير، ج.ر عدد 52 معدل ومتمم بموجب القانون رقم 04-05 المؤرخ في 14 أوت 2004 المتعلق بالتهيئة والتعمير، ج.ر عدد 51).
  
  4- القانون رقم 01-20 المؤرخ في 12/12/2001 متعلق بتهيئة الإقليم وتنميته المستدامة ج.ر عدد 77
  
  5- القانون رقم 08-15 المؤرخ في 20/07/2008 يحدّد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها ج.ر عدد 44.
  
  6- المرسوم التنفيذي رقم 91-177 مؤرخ في 28/05/1991 يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادقة عليه ومحتوى الوثائق المتعلقة به ج،ر عدد 26، المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 05-317 المؤرخ في 10/09/2005، ج،ر عدد 62 المعدل والمتمم أيضا بموجب المرسوم التنفيذي رقم 12.148 المؤرخ في 28/03/2012، ج ر عدد 19.
  
  7- المرسوم التنفيذي رقم 91-178 مؤرخ في 28/05/1991 يحدد إجراءات إعداد مخططات شغل الأراضي والمصادقة عليها ومحتوى الوثائق المتعلقة بها ج،ر عدد 26، المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 05-318 ج،ر عدد 62 المعدل والمتمم أيضا بموجب المرسوم التنفيذي رقم 12-166 المؤرخ في 05/04/2012، ج ر عدد 21.
  
  8- المرسوم التنفيذي رقم 15-19 المؤرخ في 25 جانفي 2015 يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها، ج.ر عدد07.
  
  
  2/ المؤلفات:
  
  1- ديرم عائدة، الرقابة الإدارية على أشغال التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري، دار قانة، باتنة، 2011.
  
  2- نورة منصوري، قواعد التهيئة والتعمير وفق التشريع، دار الهدى، الجزائر، 2010.
  
  3- محمد أحمد فتح الباب، النظام القانوني لأحكام البناء في مصر، دار النهضة العربية، الطبعة الثانية، 1999-2000.
  
  4- مصطفى جرموني، الرقابة على التجزئات العقارية والأبنية بالمغرب، الشركة المغربية لتوزيع الكتاب، الطبعة الأولى، 2001.
  
  5- عمر حمدي باشا، حماية الملكية العقارية الخاصة، دار هومة، الطبعة السابعة، 2009.
  
  6- عائدة ديرم، الرقابة الإدارية على أشغال التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري، دار قانة، باتنة 2011.
  
  7- إقلولي أولد رابح صافية، قانون العمران الجزائري، الطبعة الثانية 2015، دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر.
  
  8- الشريف البقالي، رقابة القاضي الإداري على مشروعية القرارات الصادرة في مجال العمران، دار النشر والطباعة والتوزيع، الطبعة الأولى، 2006.
  
  9- الزين عزري، قرارات العمران الفردية وطرق الطعن فيها، مدعمة بأحداث قرارات مجلس الدولة،  دار الفجر للنشر والتوزيع، الطبعة الأولى، 2005.
  
  10-أحمد مرجان، تراخيص أعمال البناء والهدم بين تشريعات البناء والأوامر العسكرية والقرارات الوزارية وأحدث أحكام القضاء، دار النهضة العربية، القاهرة ،2002.
  
  3/ الرسائل والبحوث الجامعية
  
  1- عبد الرحمن عزاوي، "الرخص الإدارية في التشريع الجزائري"، أطروحة دكتوراه في القانون العام، كلية الحقوق، الجزائر، 2005-2006
  
  2- منصور مجاجي، "رخصة البناء كأداة لحماية البيئة في التشريع الجزائري"،رسالة دكتوراه، جامعة سعد دحلب، البليدة، 2007
  
  3- محمد جمال عثمان جبريل، "الترخيص الإداري دراسةمقارنة "،رسالة دكتوراه في القانون العام، جامعة عين شمس، القاهرة، 1992
  
  4- عبد الله لعويجي، "قرارات التهيئة والتعمير في التشريع الجزائري"، مذكرة ماجستير، جامعة باتنة، 2012
  
  5- كمال تواكشت، "الآليات القانونية للحد من ظاهرة البناء الفوضوي في الجزائر"،مذكرة ماجستير، جامعة الحاج لخضر، باتنة، 2008-2009
  
  6-حسينة غواس، "الآليات القانونية لتسيير العمران"، مذكرة ماجستير في القانون العام، جامعة منتوري قسنطينة، 2011-2012
  
  
  
  4/ المقالات
  
  1- مصلح الصرايرة، النظام القانوني لرخصة البناء –دراسة مقارنة بين القانون الفرنسي والقانون الأردني، مجلة الحقوق، جامعة الكويت، العدد 04 لسنة 1994
  
  2- الزين عزري، إجراءات إصدار قرارات البناء والهدم في التشريع الجزائري، مجلة المفكّر، جامعة بسكرة، العدد 03 لسنة2008
  
  3- عمر حمدي باشا، رخصة البناء، مجلة الموثق، الجزائر، العدد 9، سنة 2002، ص.31
  
  4- سعد صليلع ، سلطات الضبط الإداري لرئيس المجلس الشعبي البلدي في مجال العمران، مجلة البحوث والدراسات الإنسانية، جامعة سكيكدة العدد 6، نوفمبر 2010 .
  
  5- محمد محجوبي، رقابة قاضي الإلغاء على مشروعية القرارات المتعلقة بالعمران،مجلة الملحق القضائي، المغرب، العدد 38 لسنة 2005
  
  6- عبد الرحمن عزاوي، المظاهر الجديدة لمفهوم النظام العام في القانون الإداري حاليا النظام العام الجمالي والنظام العام الاقتصادي، المجلة القانونية التونسية، 2008.
  
  
  2/ المراجع باللغة الفرنسية
  
  
  1- Livet-veaux Georges Thuillier Andrée, droit dela construction 11ème édition, Litec, Paris 1994.
  
  2- Henri Jacquot et François Priet, droit de l'urbanisme, Dalloz, 3ème édition, Litec, Paris 1998.
  
  3- Chaabane Ben Akzouh, de la loid'orientation foncière du droit de l'urbanisme, Revue IDARA, N° 22, 2001, Alger.
  
  4- Couteux Pierre Soler, droit del'urbanisme, Dalloz, 3ème édition, Paris, 2000.
  
  5- atrick Hocreitère, le certificat d'urbanisme, après la loi solidarité etrenouvellement urbain, guide pratique.
  
  6- Jacqueline Morand deviller, droit de l'urbanisme;Dalloz, 7ème édition, Paris, 2006.
  
  Roger Saint Alary et Corine Saint Alary-Hocin ;Droit de la construction, Dalloz, 3ème édition, Paris 1991.