محاضرات قانون التهيئة والتعمير للسنة أولى ماستر دولة ومؤسسات

يقوم المجلس الشعبي البلدي بدور متميز على مستوى مراقبة وضبط المخالفات في ميدان البناء والتعمير، وهذا الدور المتميز يستمد قوته القانونية من مجموعة من النصوص التشريعية والتنظيمية حيث أن المشرع خوله حق زيارة أماكن إنجاز البناء، وحق إصدار قرار هدم البناء غير المرخص، كما خوله سلطة تنفيذ قرار العدالة في حالة تشييد بناء غير مطابق لرخصة البناء إضافة إلى تسليم شهادة المطابقة.
المحور الخامس: الرقابة المعمارية والمخالفات المقررة في مجال التعمير والعقوبات المفروضة عليها
يعتبر النسيج العمراني المرأة العاكسة لأي دولة، إذ يبين مدى تطورها ومستوى الحضارة فيها، لذلك تسهر جميع الدول من أجل وضع مقاييس تستجيب لها البنايات بغية إظهار الوجه الحسن لها، وذلك من خلال مكافحة ظاهرة البنايات العشوائية أو ما يسمى بالمخالفات العمرانية.
وفي هذا الإطار وبغرض حماية المظهر الجمالي للنسيج العمراني، باعتباره من مكونات النظام العام التي يجب أن تحرص عليها سلطات الضبط عمل المشرع الجزائري على اصدار قوانين تضمن آليات قانونية ردعية لمواجهة والتصدي لمختلف مظاهر المخالفات المرتكبة في مجال العمران .
وعلى ضوء ذلك سنقوم من خلال هذا المحور بتحديد مفهوم الرقابة المعمارية (المبحث الأول) والمخالفات المتعلقة بالتهيئة والتعمير والعقوبات التي تقابلها المبحث الثاني).
المبحث الأول: مفهوم الرقابة المعمارية
تعد الرقابة المعمارية أساس الآليات القانونية لاحترام قواعد العمران، وذلك من خلال التوجيهات والملاحظات التي تقدم للمعني سواء كان خاصا (فردا) أو عاما (إدارة) من الجهات المعنية، لذا ينبغي أن ننظر لهذه الرقابة من جانبها الإيجابي باعتبارها عامل من عوامل ترقية التعمير مما يساهم في تطور الطابع الحضري للمنطقة ويعمل على المحافظة على نسق منظم للجانب العمراني في المدينة وليس من الجانب السلبي كأداة لقهر الأفراد ومنعهم من استغلال ممتلكاتهم أو وضع حد للتوسع العمراني
المستخدمون الذين يمارسون عملهم بمصالح التعمير البلدية ومصالح التعمير الولائية التابعة لإدارة وزارة السكن والعمران والذين يعينون من بين رؤساء المهندسين المعماريين ورؤساء المهندسين في الهندسة المدنية.
المهندسين المعماريين الرئيسين والمهندسين في الهندسة المدنية الرئيسيين.
- المهندسين المعماريين والمهندسين في الهندسة المدنية.
المهندسين التطبيقيين في البناء الذين يحوزون خبرة سنتين 02 على الأقل في ميدان التعمير. - التقنيين السامين في البناء الذين يحوزون خبرة ثلاث سنوات على الأقل في ميدان التعمير. وطبقا للمادة 03 من نفس المرسوم فإنه يتم تعنين هؤلاء المستخدمين عن طريق قائمة
إسمية صادرة بقرار من الوالي المختص إقليما باقتراح من:
- مدير التعمير والبناء للولاية فيما يخص الأعوان الذين يمارسون عملهم بالإدارة المحلية التابعة لوزارة السكن والعمران
رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا بالنسبة للأعوان الذين يمارسون عملهم بمصالح التعمير التابعة للبلدية.
يؤدي هؤلاء الموظفون قبل البداية في مهامهم اليمين القانونية أمام رئيس المحكمة
المختصة إقليميا .
لقد منح القانون الحصانة لهؤلاء الأعوان من كل أشكال الضغوط أو التدخل مهما كانت طبيعتها والتي يمكن أن تخل بالقيام بنشاطهم أو تسبب ضرر لنزاهتهم، وذلك لأجل ضمان رقابة معمارية فعالة لا شكلية وحث الأعوان على القيام بمهامهم بكل شفافية وارتياح، وبالمقابل يحضر عليهم دراسة ملفات البناء والتهيئة أو الهدم الخاصة بأزواجهم ووالدهم وذريتهم وأفراد عائلتهم الذين لهم بهم صلة من الدرجة الأولى.
آسيا ماليكية، مرجع سابق، ص 35
سرات في مقياس التهيئة والتعمير
تخصص ماستر قانون عقاري
المطلب الثاني: كيفية اجراء الرقابة المعمارية
تتم الرقابة المعمارية وفقا لمجموعة من الاجراءات والضوابط المحددة قانونا والتي يمكن
تلخيصها فيما يلي:
حتى يتمكن العون المكلف بالرقابة من القيام بمهامه يجب أن يحصل على تكليف مهني يسلم له حسب الحالة إما من الوزير المكلف بالتعمير أو من الوالي المختص ويصادق عليه كاتب الضبط لدى الجهة القضائية المختصة، ويتعين على القائم بالرقابة إظهار هذا التكليف أثناء القيام بعملية المراقبة، وقد منح القانون لهؤلاء الأعوان الحق في تسخير القوة العمومية في حالة عرقلة أداء مهمتهم في مراقبة المخالفات والبحث عنها ومعاينتها.
2 - تم الرقابة عن طريق الزيارات الميدانية للورشات والمنشآت الأساسية والبنايات الجاري إنجازها، وهذه الزيارات الميدانية الدورية تضمن رقابة إدارية موازنة الأشغال البناء وغرضها ضمان تصحيح الأخطاء التي قد ترتكب أثناء الإنجاز والتي يصعب تداركها بعد ذلك، كما يخول لأعوان الرقابة الحق في إجراء كل فحص أو مراقبة يرونها ضرورية مع إمكانية طلب الوثائق التقنية الخاصة بها لأجل معرفة مدى تطابقها مع التشريع والتنظيم المعمول بهما.
وفي نفس الإطار يتعين عليهم الاطلاع إلزاميا على الوثائق التالية: التصريح بفتح الورشة، رخصة البناء ورخصة الهدم إن وجدت.
3 فيما يتعلق بوقت القيام بهذه الزيارات فيمكن أن تتم في أي وقت يحدده أعوان الرقابة ويرونه مناسبا، حيث يمكن أن تتم نهارا أو ليلا وحتى أثناء أيام الراحة وأيام العطل ولا يشترط الإعلان عن هذه الزيارات بل يمكن أن تتم بشكل فجائي، كما أن هذه الزيارات ينبغي أن تتم قبل مناسبا، حيث يمكن أن تتم نهارا أو ليلا وحتى أثناء أيام الراحة وأيام العطل ولا يشترط الإعلان عن هذه الزيارات بل يمكن أن تتم بشكل فجائي، كما أن هذه الزيارات ينبغي أن تتم قبل الانطلاق في الأشغال لمراقبة الأرضية والأساسات، وأثناء الإنجاز لمعاينة كيفية الانطلاق وبعد الانتهاء للتأكد من إنهاء المشروع وفق متطلبات الوثائق المسلم، والغرض من تكثيف الزيارات هو جعل صاحب المشروع أو المقاول المكلف بإنجازه دائما في تأهب وحذر من أي زيارة مفاجئة مما يكفل احترام التشريع والتنظيم المعمول بهما
تتم هذه الزيارات في إطار جدول زمني بعده كل من:
- رئيس المجلس الشعبي البلدي فيما يخص الأعوان المؤهلون التابعين للبلدية.
- ومدير التعمير والبناء فيما يخص المفتشين والأعوان المؤهلين التابعين لمصالح إدارة لتعمير.
وتطبيقا لذلك يمسك كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي ومدير التعمير والبناء سجلات لمتابعة الأشغال ومعاينة المخالفات
4- في حالة تسجيل الأعوان لأي مخالفة لقواعد التهيئة والتعمير تحرر محاضر المخالفات على استمارات تحمل الأختام والأرقام التسلسلية وتسجل في السجل المفتوح لهذا الغرض والذي يرقمه ويؤشر عليه رئيس المحكمة المختص إقليميا ترفق هذه المحاضر بتقرير يوضح طبيعة المخالفة وهوية المخالف ،وعنوانه على أن يوقع المحضر من قبل العون المؤهل والشخص المخالف، وفي حالة رفض هذا الأخير التوقيع يتم تسجيل ذلك في المحضر .
5- يرسل محضر معاينة الأشغال التي شرع فيها بدون رخصة بناء أو غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة حسب الحالة إلى كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي والوالي ووكيل الجمهورية المختصين إقليما في أجل لا يتعدى النني وسبعين (72) ساعة من تحرير المحضر، وفي كلتا الحالتين تطبق الأحكام الواردة في المادتين 76 مكرر 4 و 76 مكرر 5 من القانون 90-29 .
المبحث الثاني: أنواع المخالفات المرتكبة في مجال التهيئة والتعمير والعقوبات المقررة لها
بالرجوع الى احكام قانون التعمير والتنظيمات المقررة له، لا سيما المادة 77 من قانون 29-0 المتعلق بالتهيئة والتعمير، يتبين مدى تعدد هذه المخالفات، وعليه سيتم التركيز على أصلها:
المطلب الأول: المخالفات المترتبة عن عدم احترام الرخص والشهادات المقررة في مجال التهيئة والتعمير
الفرع الأول: البناء بدون ترخيص
تعتبر رخصة البناء - كما سبق الاشارة اليه - من أهم الرخص التي يسعى المشرع من خلالها لاحترام القواعد التشريعية والتنظيمية لعمليات البناء والتعمير وتحقيق الموازنة بين المحيط و الطبيعة السكن الفلاحة الصناعة وقاية المحيط والطبيعة، وكذا التراث الثقافي والتاريخي والمناطق السياحية، ولهذا تعتبر رخصة البناء أهم ضمان لعدم تعسف من تقررت لهم حقوق البناء في استعمال هذا الحق.
ونظرا لهذه الأهمية، حرص المشرع الجزائري على إلزامية الحصول على الرخصة، قبل الشروع في البناء، وبهذا يكون قد فرض التزام على من تقرر له حق البناء ، وعليه فتجاهل هذا الالتزام بعد جريمة عمرانية طبقا للمادة 77 من القانون 90-19 المتعلق بالتهيئة والتعمير، القيام هذه المخالفة يستوجب توار عدة عناصر هي:
أولا- أن يكون هناك بناء:
البناء هو العنصر المادي الإيجابي لهذه المخالفة وهو بهذه الصفة له وجود مادي ملموس، لهذا يثبت بموجب محضر معاينة، ولا فرق بين الشروع في البناء أو تمام إنجازه، وهذا  ما ورد من نص المادتين 76-77 مكرر 4 من قانون 90- حيث نصت المادة 76 على أنه يمنع الشروع في اشغال البناء ..."، ونصت المادة 77 منه على "عندما ينجز البناء دون رخصة".
ثانيا - عدم وجود رخصة البناء:
إن البناء بدون رخصة هو العنصر الذي يؤكد قيام المخالفة، ويتحقق ذلك عند تاريخ القيام بأشغال البناء دون حصول صاحب المشروع سواء كان شخص طبيعي أو معنوي، مالك، أو حائز، أو موكل عنه، أو مستأجر مرخص له قانونا ، أو هيئة، أو مصلحة مخصص لها الأعوان قطعة الأرض أو البناية على رخصة البناء والتي يلزم بتقديمها عند طلبها، من الاعوان المؤهلين لمعاينة هذه المخالفات والأمر سواء، إذا كان سبب عدم تقديمها هو:
- الإدارة المختصة.
- غياب الرخصة نهائيا نتيجة عدم تقديم الطلب.
غياب رخصة البناء رغم طلبها أي أن الطلب لا يزال قيد الدارسة.
في كل هذه الحالات المخالفة قائمة حتى ولو تم تسلمها بعد ذلك.
- اعتبار رخصة البناء لاغيه، لعدم استكمال البناء في الآجال الواردة والمحددة في القرار المتضمن رخصة البناء.
الأن المشرع في مثل هذه الحالة، أوجب على من لم يستكمل بناءه في الأجال وبشكل إجباري تجديد الطلب لاستئناف الأشغال والأشغال لا قامت المخالفة بمجرد انتهاء مدة الصلاحية واستئناف، ويثور التساؤل بشأن من صدر قرار قضائي نهائي لصالحه، يقضي بالغاء قرار رفض منح رخصة البناء، فهل هذا القرار يحل محل رخصة البناء؟ وبالتالي هل أن تقديمه عند الطلب ينفي قيام المخالفة؟
بالرجوع إلى القانون الجزائري ، فإنه لا يوجد نص يسمح للقاضي الإداري بتوجيه أوامر للإدارة ، كما لا يوجد نص يمنعه من ذلك ، خلافا للقانون الفرنسي الصادر في 08-02- 1995 ، والذي حسم المسألة نهائيا وأعطى هذه الصلاحية في المادتين 62-77 منه للمحاكم الإدارية ، وكذلك مجالس الاستئناف الإدارية ومجلس الدولة، وعلى كل فإن الزام الإدارة بمنح رخصة البناء لا يمكن اعتباره حلولا محلها، وعليه نرى أن القرار القضائي ، القاضي بإلغاء قرارا رفض منح يمكن اعتباره حلولا محلها رخصة البناء، حتى ولو تضمن إلزام الإدارة بمنح رخصة البناء، لا يمكنه أن يحل محل رخصة البناء وبالنتيجة لا ينفي قيام الجريمة بالنسبة للبناءات التي شيدت بموجب رخصة بناء الغيت إداريا، أو قضائيا، فالمخالفة ، لا تعتبر قائمة إلا إذا استمرت الأشغال بعد هذا الإلغاء.
ثالثا: أن يكون البناء خاضعا لرخصة البناء
وهو ما نصت عليه المادة 55 من قانون - المتعلق بالتهيئة والتعمير والمادة 41 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها ، ولا سيما المادة الأولى منه ، فيما يتعلق بالبنيات التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني، والتي تشمل الهياكل القاعدية العسكرية المخصصة لتنفيذ المهام الرئيسية لوازرة الدفاع الوطني"، كما تتعلق كذلك ببعض الهياكل القاعدية الخاصة التي تكتسي طابعا استراتيجيا من الدرجة الأولى، كبعض الدوائر الوزارية والهيئات والمؤسسات، إلا أن إعفائها من رخصة البناء لا يعفي
صاحب المشروع من السهر على توافقها مع الأحكام القانونية في مجال التعمير والبناء .
الفرع الثاني: عدم المطابقة لرخصة البناء
اشترط المشرع الجزائري الزامية الحصول على رخصة البناء قبل مباشرة أي تشييد لأي بناية أو تحويل لبناية تتضمن أشغالها ،تغيير كما ألزم المشرع على كل مشيد لبناء وضع المشروع الخاضع لرخصة البناء من قبل مهندس معماري معتمد ، على ان يؤشر على طلب الرخصة والذي يكون مرفقا بالوثائق المنصوص عليها في المادة 42 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19. هذا وعند الانتهاء من الأشغال يجب على مشيد البناء إشعار رئيس المجلس الشعبي البلدي بالانتهاء من المشروع لتسلم له شهادة المطابقة، هذه الأخيرة والتي تعتبر وسيلة رقابية هامة تتوج باحترام المرخص له لقانون التعمير ولمواصفات رخصة البناء، وبالتالي تكون شهادة المطابقة تتويجا لمدى احترام وتجسيد المالك او المرخص له لقواعد التهيئة و التعمير وعليه فإن الإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة طبقا لنص المادة 77 من القانون رقم 90-29
الفرع الثالث: الهدم بدون رخصة
ألزم المشرع الجزائري وجوب الحصول على رخصة الهدم التي يمكن اعتبارها بأنها :" ترخيص يفرض على الأشغال المتعلقة بإزالة البناء أو جزء منه في حالة ما اذا لم يعد قابلا للاستعمال". حيث نص المشرع في قانون التهيئة والتعمير على أنه يخضع كل هدم كلي جزئي للبناء لرخصة الهدم في المناطق المشار إليها في المادة 46 أعلاه ، أو كلما اقتضت ذلك الشروط التقنية أو الأمنية " ، كما نصت بدورها المادة 61 من المرسوم التنفيذي رقم 90-29 ، على انه لا يمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية وذلك عندما تكون البناية واقعة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية طبقا للأحكام التشريعية والتنظيمية المطبقة عليها أو عندما تكون البناية الآيلة للهدم سندا للبنايات مجاورة".
كل هذه النصوص تؤكد مدى وجوبية الرخصة المسبقة قبل أي عملية هدم لبناء، وعليه فالإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة، يعاقب عليها بالمادة 77 من قانون التعمير ما لم يوجد نص اشد.
الفرع الرابع : الاخلال بالالتزامات المتعلقة برخصة التجزئة
أولا - تقسيم ملكية عقارية غير مبنية بدون رخصة تجزئة:
تعتبر رخصة تجزئة شرط اساسي لكل عملية تقسم لملكية أو عدة ملكيات إلى قطعتين أو أكثر مهما كان موقعها لا سيما اذا كان هذا التقسيم من شانه أن يستعمل في تشييد بناية، و بالتالي فكل تجاهل لهذا الالتزام بعد مخالفة طبقا للمادة 77 من القانون 90-29 ، ويدخل في مفهوم تقسيم ملكية عقارية غير مبنية بدون رخصة القيام بأشغال التجزئة عند انتهاء مدة صلاحية رخصة التجزئة بمرور ثلاثة سنوات من تاريخ الإعلان عن القرار ، كذلك مواصلة أشغال التجزئة رغم ان الرخصة أصبحت لا غية لعدم اكتمال أشغال التجزئة عند انتهاء مدة صلاحية رخصة التجزئة بمرور ثلاثة سنوات.
ثانيا- تقسيم ملكية عقارية غير مبنية تقسيما غير مطابق لرخصة التجزئة:
تعد مخالفة كل أشغال تجزئة غير مطابقة للمخططات والتصاميم ، و دفتر الشروط التي بموجبها منحت رخصة التجزئة و هذا بصريح نص المادة 77 من قانون التعمير لأن عدم المطابقة لرخصة التجزئة هو تجاهل للالتزامات فرضتها هذه الرخصة ويشترط لقيام هذه المخالفة وجود رخصة التجزئة وصحتها.
الفرع الخامس : الاخلال بالالتزامات المتعلقة بشهادة التقسيم
مكن المشرع بموجب المادة 59 من قانون 90-29 الخاص بالتهيئة و التعمير، الحق لمالك عقار ميني حين يرغب في تقسمه طلب شهادة تقسيم ، وأضافت المادة 26 من المرسوم التنفيذي 91-176 المعدل والمتمم على أن شهادة التقسيم تعتبر وثيقة تبين شروط تقسم الملكية العقارية المبنية وعليه فهي توقع التزامات على عائق طالبها إحدى الصورتين:
أولا- تقسيم ملكية عقارية مبنية دون شهادة تقسيم :
. هذا ما نصت عليه المادة 57 من قانون التهيئة و التعمير - السابق الذكر، و وما تم تأكيده في المادة 07
إن مباشرة أشغال التهيئة المتضمنة عملية التقسيم لملكية عقارية مبنية دون شهادة تقسيم هو إخلال بالتزام فرضه قانون التهيئة و التعمير بموجب المادة 59 منه ، كما يقصد أيضا بتقسيم ملكية عقارية بدون شهادة كل أشغال تقسيم ملكية عقارية مبنية بشهادة تقسيم منتهية الصلاحية أي بعد مرور 03 سنوات من تاريخ استلام الشهادة ".
ثانيا- عدم مطابقة اشغال التقسيم لشهادة التقسيم:
يجب أن تكون أشغال التهيئة المتضمنة عملية التقسيم للملكية العقارية مطابقة للتصاميم ، والمخططات التي منحت بموجبها شهادة التقسيم، وعليه فعدم تطابق الأشغال المنجزة مع هذه التصاميم، يعتبر مخالفة بمفهوم المادة 77 من قانون التعمير لتجاهل التزام فرضته شهادةالتقسيم.
المطلب الثاني: المخالفات المترتبة عن عدم احترام القواعد والاجراءات المقررة في مجال التهيئة والتعمير
الفرع الاول : مخالفات المترتبة عن عدم احترام قواعد البناء او الهدم:
نص المشرع الجزائري في قانون التهيئة والتعمير وكذا في النصوص التنظيمية المطبقة له على بعض الالتزامات، والتي كانت تعرف بمخالفات عدم القيام بإجراءات التصريح والإشهار ،ورغم أن المشرع لم يخصص لها محاضر معاينة نموذجية في المرسوم التنفيذي          55-06،
االفرع الثااني : عدم القيام بإجراءات التصريح والا والاشهار
وتتجمد مخالفات عدم القيام بإجراءات التصريح والإشهار في صورتين هما :
أولا - عدم وضع اللافتة المبينة لمراجع رخصة البناء :
وهي مخالفة لالتزام المستفيد من الأشغال خلال المدة الكاملة لعمل الورشة بوضع لافتة مرئية من الخارج فيها مراجع رخصة البناء الممنوحة نوع البناء، تاريخ افتتاح الورشة، التاريخ المتوقع لإنهاء الأشغال، وكذا اسم صاحب المشروع إن القتضى الأمر، ومكتب الدارسات والمؤسسة المكلفة بالإنجاز وهذه اللافتة محددة بنموذج بموجب قرار من الوزير المكلف بالتعمير، هذا الالتزام نصت عليه المادة 51 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 المعدل والمتمم وتفرضه رخصة البناء كذلك، وعليه فالإخلال بهذا الالتزام بعد مخالفة يعاقب عليها بوصفيها مخالفة يعاقب عليها بعقوبة الغرامة التي تتراوح ما بين 3000 دج و 300.000 دج، كما يمكن الحكم بالحبس لمدة شهر إلى سنة أشهر في حالة العود". .
ثانيا - عدم التصريح بفتح الورشة أو إتمام الأشغال:
نصت المادة 83 من المرسوم التنفيذي 15-19 على انه لا يمكن لصاحب رخصة الهدم القيام بأشغال الهدم إلا بعد إعداد تصريح بفتح الورشة المرخص" ، على المستفيد من المقرر المرخص بالبناء أن يعلم مقابل وصل رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا بتاريخ فتح الورشة تبعا للنموذج المحدد من الوزير المكلف بالتعمير ، كما ألزمت المادة 06 من المرسوم 06-55 أعوان المراقبة التصريح بفتح الورشة عند إجراء عمليات المراقبة من المالك أو موكله أو من ممثل صاحب المشروع.
كما أوجبت المادة 6 من قانون 90-29 المالك أو صاحب المشروع بإشعار رئيس المجلس الشعبي البلدي بانتهاء البناء و عليه فالإخلال بأحد هذين الالتزامين بعد صورة من صور مخالفة قواعد التهيئة و التعمير.
الا ان المعمول به أن كل إخلال بهذه الالتزامات وعدم احترام إجراءات التصريح والاشهار بعد مخالفة
الفرع الثالث: مخالفات التسييج
أشار المشرع الجزائري في الفصل السادس من قانون التعمير تحت عنوان التسييج إلى التزامين هما:
1-- وجوب خضوع إقامة الأسيجة في مناطق الساحل والأقاليم ذات الميزة الطبيعية الخلابة و التاريخية و الثقافية ذات المردود العالي  و الجيد لرخصة أشغال يسلمها رئيس المجلس الشعبي البلدي أو سلطة مؤهلة طبقا للقوانين و التنظيمات المعمول بها . بضرورة انجاز حاجز مادي فاصل مرتي ليلا ونهار بين أشغال الهدم أو البناء وبين حافة الطرق و ممرات الراجلين والأرصفة ومساحات توقف السيارات ومساحات اللعب والمساحات العمومية المجهزة أو غير المجهزة، مع وجوب صيانة هذه الحواجز باستمرار واي اخلال بهذه الالتزامات سيشكل مخالفة لقانون التهيئة والتعمير.
المبحث الثاني: العقوبات المفروضة على مخالفات قواعد التعمير والبناء
لقد عمد المشرع الجزائري، بوضع جملة من العقوبات العمرانية، توقع إزاء مخالفة قواعد التعمير و البناء وأحكامه، تصل إلى حد العقوبة السالبة للحرية، حيث أن هذه العقوبات تختلف باختلاف القوانين المتعلقة بالتهيئة والتعمير فمنها ما هو مقرر في قوانين التهيئة والتعمير، ومنها ما هو مقرر في النصوص القانونية الخاصة.
وهو ما سيتم التطرق اليه في هذا المبحث. ماء
المطلب الأول: العقوبات العمرانية المقررة حسب قوانين التهيئة والتعمير
الفرع الأول: العقوبات العمرانية المقررة في القانون رقم 90-29
تضمن قانون التهيئة والتعمير رقم 90-29 المعدل والمتمم عقوبات توقع في حق مخالفي قواعد البناء والتعمير، حيث تأخذ تلك العقوبات شكل الغرامة المالية، أو عقوبة سالبة للحرية (الحبس) ، أو مطابقة البناء أو هدم البناء كليا أو جزئيا.
اولا العقوبة المالية:
نصت المادة 77 من القانون رقم 90-29 في فقرتها الأولى على العقوبات المالية المقررة في حالة مخالفة قواعد التهيئة والتعمير ومن هذه العقوبات الغرامة المالية التي تترواح ما بين ثلاثة آلاف دينار جزائري 3000 دج ) ، وثلاث مائة الف دينار جزائري 300.000دج تفرض على مرتكبي مخالفة تنفيذ أشغال أو استعمال أرض يتجاهل من خلالها الالتزامات التي يفرضها قانون التهيئة والتعمير والتنظيمات المتخذة لتطبيقه، أو الرخص التي تسلم وفقا لأحكامها .
ثانيا - العقوبات السالبة للحرية :
نصت المادة 77 من قانون 90-29 فقرة 02 على إمكانية الحكم بالحبس لمدة شهر إلى ستة أشهر في حالة العودة إلى المخالفة التي تم ذكرها في فقرتها الأولى ، والعودة إلى أي مخالفة من مخالفات العمران المنصوص عليها في قانون التهيئة والتعمير أو النصوص المطبقة له، وهذا ما يطل عليه باسم حالة العود في قانون العقوبات وتعني ارتكاب جريمة جديدة بعد حكم نهائي عن جريمة سابقة خلال خمس سنوات، والقاضي له السلطة التقديرية في تطبيق العقوبة .
ثالثا - تشديد العقوبة (جمع العقوبة المالية والسالبة للحرية معا):
في هذا الاطار نجد ان المادة 77 السابقة الذكر قد شددت من إجراءات العقاب على مخالفات التهيئة والتعمير لكن بصفة جوازيه وذلك بالجمع بين الغرامة من 3000 دج إلى 300.000 دج ، والحبس من شهر إلى ستة أشهر إذا توافرت ظروف ذاتية تتصل بصفة شخصية بالفاعلين وهم :
مستعملي الأراضي، أو المستفيدون من الأشغال المهندسين المعماريين أو المقاولين، او الأشخاص الآخرين المسؤولون عن تنفيذ الأشغال المذكورة .
رابعا- مطابقة البناء أو هدمه كليا أو جزئيا:
وهي العقوبة الواردة في المادتين 76 مكرر 3 و 76 مكرر 4، حيث نصت المادة الأولى ان يترتب على المخالفة حسب الحالة إما مطابقة البناء المنجز أو القيام بهدمه ، ونصت الثانية على انه ، في حالة التأكد من عدم مطابقة البناء لرخصة البناء المسلمة، في هذه الحالة تقرر الجهة القضائية التي تم اللجوء إليها للبت في الدعوى العمومية، إما القيام بمطابقة البناء أو هدمه جزئيا أو كليا في أجل تحدده ".
وعليه يتبين من خلال هذه النصوص أن عقوبة مطابقة البناء، أو هدمه جزئيا أو كلية ، تطبق و بشكل واضح على مخالفة عدم المطابقة لرخصة البناء المسلمة ،و باعتبار مسألة وجوب هدم البناء المنجز أو مطابقته بالتصاميم المقدمة للحصول على رخصة البناء مسألة فنية فعلى القاضي الجزائي أن يلجأ للخبرة ويطلب فيها من الخبير ، تحديد الأشغال التي يقوم بها المخالف لمطابقة البناء المنجز بهذه التصاميم أو تحديد ما يستلزم الهدم . وتشير هذه النصوص الى ان تطبيق هذه العقوبة يضاف إلى تطبيق عقوبة الغرامة
المنصوص عليها بالمادة 77 ، ولهذا تعتبر عقوبة أصلية .
الفرع الثاني : العقوبات العمرانية المقررة في القانون رقم 15/08
بالرجوع الى نصوص المواد من 80 الى 92 من القانون 1508 تبين لنا أن هناك مخالفات تتعلق بتحقيق المطابقة، ومخالفات المتعلقة بإتمام الإنجاز، وتتمثل في :
- عدم إتمام أشغال الإنجاز في الأجل المحدد في رخصة إتمام الإنجاز وتتراوح عقوبة هذه المخالفة في الغرامة المالية من عشرين الف دينار (20.000 دج) إلىخمسين ألف دينار (50.000دج) .
- عدم القيام بتحقيق المطابقة في الأجل المحدد عقوبتها غرامة تتراوح من خمسة آلاف دينار (5.000 دج) إلى عشرين ألف دينار (20,000دج).
- شغل أو استغلال بناية قبل تحقق مطابقتها بموجب شهادة مطابقة عقوبتها غرامة تتراوح ما بين عشرين ألف دينار        (20.000) دج) الى خمسين الف دينار (50.000دج) كما يمكن للجهة القضائية الأمر بإخلاء الأماكن فوار، و في حالة عدم امتثال المخالف يمكن الحكم عليه بعقوبة الحبس تتراوح ما بين سنة أشهر إلى اثنا عشر شهر، وتضاعف الغرامة.
- عدم التصريح ببناية غير متممة أو تتطلب تحقيق مطابقة:
عقوبتها تتراوح ما بين مائة الف دينار (100.000دج) الى ثلاثمائة الف دينار (300.000 دج)، ويمكن الى جانب هذه العقوبة الأمر بهدم البناية في حالة عدم امتثال صاحبها مع تحميله مصاريف الهدم.
-الإدلاء بتصريح كاذب متعلق بإتمام إنجاز الأشغال :
وعقوبتها تتراوح ما بين الحبس من ثلاثة أشهر (03) اشهر الى ثلاث سنوات وغرامة تتراوح ما بين عشرين الف دينار (20.000 دج) إلى مائة ألف دينار (100.000 دج) .
- استئناف أشغال البناء قبل تحقيق مطابقتها :
عقوبتها الغرامة من خمسين ألف دينار (50.000 دج ) الى مائة الف دينار (100.000دج) ،و تضاعف العقوبة في حالة العود.
- عدم الإيقاف الفوري للأشغال:
عقوبتها غرامة تتراوح ما بين خمسة آلاف دينار (5000 دج ) الى عشرين الف دينار (20.000دج) مع غلق الورشة .
- عدم إيداع طلب إتمام الإنجاز أو طلب رخصة البناء على سبيل التسوية في الأجلالمحدد
عقوبتها تتراوح ما بين خمسين ألف دينار (50.000 دج) الى مائة الف دينار(100.000دج).